땅 주인이 바뀌었는데, 옛날 주인이 계속 살고 있다면? - 점유취득시효와 자주점유

옛날 땅 주인이 땅을 팔았는데도 계속 그 땅에 살고 있다면 어떻게 될까요? 새 주인이 땅을 돌려달라고 할 수 있을까요? 아니면 옛날 주인이 오랫동안 살았으니 그 땅의 주인이 될 수 있을까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

원고는 자기 아버지가 오래전부터 살던 땅을 자신이 물려받아 계속 살고 있다고 주장하며, 점유취득시효(20년간 소유의 의사로 땅을 점유하면 소유권을 취득하는 제도)를 통해 땅의 소유권을 인정해달라고 소송을 제기했습니다. 그런데 등기부등본상 땅 주인은 피고였습니다. 피고는 자기 아버지가 원고 아버지로부터 이 땅을 사들였고, 그 후 상속받았다고 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 다음과 같은 법리에 따라 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.

1. 등기의 추정력: 등기부등본에 소유자로 등기되어 있으면, 그 사람은 적법하게 땅을 취득한 것으로 추정됩니다. 이 추정은 제3자뿐 아니라 이전 소유자에게도 적용됩니다. (민법 제186조) 즉, 등기부등본에 피고 아버지가 소유자로 등기되어 있다면, 원고 아버지가 피고 아버지에게 땅을 판 것으로 추정된다는 뜻입니다.

2. 매도인의 점유: 땅을 판 사람(매도인)은 땅을 새 주인에게 넘겨줄 의무가 있습니다. 따라서 특별한 사정이 없다면, 매도인이 땅을 계속 점유하더라도 이는 남의 땅을 점유하는 '타주점유'로 봅니다. (민법 제197조 제1항, 제245조 제1항) 즉, 원고 아버지가 피고 아버지에게 땅을 팔았다면, 그 이후 원고 아버지의 점유는 타주점유가 된다는 것입니다.

3. 상속된 점유: 상속으로 땅을 물려받은 사람은, 특별한 사정이 없다면 돌아가신 분(피상속인)의 점유를 그대로 이어받는 것으로 봅니다. 따라서 피상속인의 점유가 타주점유였다면, 상속인의 점유도 타주점유가 됩니다. 상속인의 점유를 자주점유로 인정하려면, 상속인이 새 주인에게 소유권을 주장하는 등의 행동을 해야 합니다. (민법 제193조, 제199조, 제245조 제1항) 즉, 원고가 아버지로부터 타주점유를 상속받았다면, 원고가 피고에게 소유권을 주장하는 등의 특별한 행동을 하지 않았다면, 원고의 점유는 자주점유가 아니라는 것입니다.

결론적으로 법원은 원고의 점유가 자주점유가 아니라고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

핵심 정리

땅을 판 사람이 계속 그 땅에 살고 있다고 해서 무조건 점유취득시효로 땅의 소유권을 얻을 수 있는 것은 아닙니다. 등기, 매매 사실, 상속 등 여러 가지 사정을 종합적으로 고려하여 점유의 성질을 판단해야 합니다. 특히, 상속받은 땅이라면 상속 이후 새 주인에게 소유 의사를 표시했는지가 중요합니다.

(관련 판례: 대법원 1997. 10. 14. 선고 97다23708 판결)