땅값 오르니 말 바꾸는 판매자, 어떻게 대처해야 할까요? 🤔

내 집 마련의 꿈을 안고 드디어 땅을 사기로 계약! 계약금까지 냈는데… 갑자기 땅값이 껑충 뛰었네요? 이제 와서 판매자가 배짱을 부리며 돈을 더 내라고 합니다. 이럴 땐 어떻게 해야 할까요? 오늘은 비슷한 사례를 통해 해결책을 알아보겠습니다.

사례 소개

A씨는 B씨의 땅을 사기로 하고 계약금을 지불했습니다. 중도금 지급일은 한 달 정도 남았는데, 갑자기 그 지역의 고도제한이 완화된다는 발표가 나면서 땅값이 폭등했습니다. B씨는 A씨에게 갑자기 매매 대금을 올려달라고 요구했고, A씨는 당황스러웠지만 일단 답변을 미뤘습니다.

한 달 후, A씨는 중도금 지급일보다 한 달이나 앞서 B씨 사무실을 찾아가 중도금을 전달하려 했습니다. 그러나 B씨는 이를 거부했습니다. A씨는 내용증명을 보내 중도금 수령을 촉구했지만, B씨는 오히려 계약금의 두 배를 법원에 공탁하며 계약을 해지하겠다고 나섰습니다. 과연 이 계약은 어떻게 될까요?

해결책

일반적으로 계약금은 별도의 약정이 없으면 해약금으로 간주됩니다 (민법 제565조 제1항). 해약금을 받은 사람은 그 두 배를 돌려주고 계약을 해지할 수 있는 권리가 있습니다. 하지만 이 해제권은 ‘어느 한쪽이 계약 이행을 시작하기 전’까지만 행사할 수 있습니다.

그렇다면 '계약 이행 시작'은 무엇일까요? 중도금 지급, 물건 인도처럼 실제로 계약 내용을 이행하는 행위 뿐 아니라, 이행을 위한 준비 행위도 포함됩니다.

중요한 것은 중도금 지급일 전에 중도금을 지급하려고 한 경우에도 계약 이행 시작으로 볼 수 있는지 여부입니다. 대법원 판례 (대법원 2006. 2. 10. 선고 2004다11599 판결) 에 따르면, 중도금 지급일 전이라도 특별한 사정이 없다면 이행 착수로 볼 수 있다고 합니다.

이 판례에서 매도인은 시세 상승을 이유로 매매대금 증액을 요구했고 매수인은 이에 대한 확답 없이 중도금 지급기일 전에 중도금을 제공했습니다. 대법원은 시세 상승만으로는 계약의 기초적 사실 관계가 변경되었다고 볼 수 없으며, 매도인이 계약금 배액을 공탁하여 해제권을 행사할 수 없다고 판단했습니다.

또한, 민법 제153조와 제468조에 비추어 볼 때, 채무자는 상대방에게 불이익을 주지 않는다면 기한 이익을 포기하고 이행기 전이라도 채무를 이행할 수 있습니다. 따라서 이행기 전의 이행 행위도 적법한 이행 착수로 인정될 수 있습니다.

A씨의 경우

A씨가 중도금 지급일 전에 중도금을 지급하겠다고 B씨에게 밝힌 것은 이행 착수에 해당합니다. 따라서 B씨가 그 후 계약금의 두 배를 공탁했더라도 토지 매매 계약은 해지되지 않습니다. A씨는 B씨에게 계약 이행을 요구할 수 있습니다.

결론

부동산 계약 후 시세가 변동하더라도 계약은 원칙적으로 유지됩니다. 계약 당사자 일방의 이행 착수는 계약 해지 가능성을 차단하는 중요한 행위입니다. 부동산 거래 시에는 관련 법률 및 판례를 잘 숙지하고 신중하게 계약을 진행해야 예상치 못한 손해를 예방할 수 있습니다.