내 집 마련의 꿈을 안고 드디어 땅을 샀는데, 갑자기 파는 사람이 계약을 깨겠다고 합니다. 너무 싸게 팔았다면서요! 계약서에는 위약금 약정도 없는데, 이럴 땐 어떻게 해야 할까요?
저와 비슷한 상황에 처한 분들을 위해 자세히 설명드리겠습니다.
사례: 저는 甲 소유의 땅을 5,000만원에 사기로 하고 계약금 500만원을 지급했습니다. 그런데 중도금을 주기도 전에 甲이 땅을 너무 싸게 팔았다며 계약을 해제하겠다고 합니다. 계약서에는 위약금에 대한 약정이 전혀 없는데, 저는 甲에게 계약금의 배액인 1,000만원을 받을 수 있을까요?
핵심 정리: 계약금은 계약 성립의 증거, 해제권 유보를 위한 해약금, 또는 위약벌의 성격을 가질 수 있습니다. 위약금 약정이 없다면 민법 제565조에 따라 해약금으로 봅니다.
1. 계약금, 해약금, 위약금?
2. 위약금 약정이 없을 때
위약금 약정이 없더라도 계약금은 해약금으로 간주됩니다. (대법원 1994. 8. 23. 선고 93다46742 판결)
3. 질문에 대한 답변
질문자님의 경우, 위약금 약정이 없으므로 민법 제565조에 따라 해약금 규정이 적용됩니다. 甲은 질문자님이 중도금을 지급하기 전까지는 계약금의 두 배를 돌려주고 계약을 해제할 수 있습니다. 하지만 단순히 계약금만 돌려주고 해제하겠다고 하는 것은 효력이 없습니다. (대법원 1992. 7. 28. 선고 91다33612 판결) 따라서 질문자님은 계약대로 이행을 요구하거나, 甲이 이행하지 않으면 계약 해제와 손해배상을 청구할 수 있습니다.
4. 추가 정보
결론적으로, 위약금 약정이 없더라도, 상황에 따라 계약 해제 및 손해배상 청구가 가능합니다. 전문가와 상담하여 정확한 법률 조언을 받는 것이 좋습니다.
상담사례
땅값 상승 후 판매자가 추가 금액을 요구해도, 매수자가 중도금 지급을 시도하면 계약 이행이 시작된 것으로 간주되어 판매자는 일방적으로 계약을 해지할 수 없다.
상담사례
땅 매매 계약 후 매도인이 계약을 파기하면 계약금 반환 외에 위약금을 청구할 수 있으며, 계약서 내용과 상황에 따라 계약 이행 요구, 해제 및 손해배상 청구 등의 대응이 가능하다.
상담사례
땅값 상승 후 매도인의 일방적 계약 파기 시, 매수인은 계약금의 두 배에 해당하는 위약금과 지연손해금을 청구할 수 있다.
상담사례
부동산 매매계약서의 "잔금 미지급 시 해제 불가" 특약은 문구만으로 법정해제권을 완전히 배제하는 것이 아니라, 계약서 전체 내용과 당사자 의도에 따라 해석되며, 일반적으로는 매도인이 배상금을 지급하고 해제할 수 있는 약정해제권으로 해석된다.
민사판례
매매계약 불이행 시 계약금 포기뿐 아니라 다른 부동산 소유권까지 이전하기로 한 약정은 손해배상액 예정으로 추정되며, 이 사건에서는 그 예정액이 부당하게 과다하여 무효로 판단되었습니다.
민사판례
계약할 때 계약금을 냈더라도, 계약서에 '계약금을 위약금으로 한다'는 특약이 없으면, 계약이 깨졌을 때 계약금을 위약금으로 돌려받을 수 없습니다. 단, 상대방의 계약 위반으로 손해를 입었다면 그 손해액을 입증하여 배상받을 수는 있습니다.