땅값 오른 후 등기 못 받았다면? 손해배상 얼마나 받을 수 있을까?

땅을 샀는데 등기를 받기도 전에 국가에 수용당했다면? 게다가 수용 후 땅값이 훨씬 올랐다면 얼마나 억울할까요? 이런 경우, 원래 땅 주인에게 올라간 땅값만큼 손해배상을 청구할 수 있을까요?

안타깝게도 단순히 땅값이 올랐다는 사실만으로는 전부 배상받기 어렵습니다. 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

사례

철수(갑)는 영희(을)에게 땅을 샀습니다. 하지만 등기를 받기 전에 그 땅이 국가에 수용되었습니다. 시간이 흘러 수용된 땅값이 크게 올랐습니다. 철수는 영희에게 오른 땅값만큼 손해배상을 청구할 수 있을까요?

판례의 입장

대법원은 이런 경우 **"원칙적으로 등기 못 해준 시점(이행불능 시점)의 땅값을 기준으로 손해배상액을 계산한다"**고 판시했습니다. 즉, 땅값이 오르기 전 시점의 가격으로 배상한다는 것입니다.

다만, 예외적으로 **"땅 주인(을)이 땅값이 오를 특별한 사정을 알았거나 알 수 있었을 경우에만, 오른 땅값을 기준으로 손해배상을 청구할 수 있다"**고 합니다. (대법원 1995. 10. 13. 선고 95다22337 판결)

핵심 정리

• 원칙: 등기 이전 불능 시점의 땅값으로 손해배상
• 예외: 땅 주인이 땅값 상승 가능성을 알았거나 알 수 있었음을 입증하면, 오른 땅값 기준으로 손해배상 청구 가능

땅 주인이 땅값 상승 가능성을 알았거나 알 수 있었음을 어떻게 입증할까요?

예를 들어, 해당 지역에 개발 계획이 발표되었거나, 주변 땅값이 이미 오르고 있는 상황이었다면 이를 입증하는 자료들을 제출해야 합니다. 다만, 입증 책임은 땅을 산 사람(철수)에게 있기 때문에 쉽지 않을 수 있습니다.

결론

땅을 샀지만 등기를 받기 전에 국가에 수용당하고, 이후 땅값이 올랐다면, 오른 땅값만큼 배상받기 위해서는 땅 주인이 땅값 상승 가능성을 미리 알았거나 알 수 있었음을 입증해야 합니다. 전문가와 상담하여 구체적인 상황에 맞는 법률적 조언을 받는 것이 중요합니다.