땅값이 오른 후 등기, 어떻게 해야 할까요? 😰

땅을 팔았는데, 중간에 땅값이 껑충 뛰었다면? 등기는 어떻게 해야 할지 막막하시죠? 오늘은 이런 곤란한 상황에 처한 분들을 위해 자세히 설명해 드리겠습니다!

사례:

저는 제 땅을 갑에게 2억 원에 팔았습니다. 갑은 그 땅을 같은 가격에 을에게 다시 팔았고, 저는 을에게 직접 소유권 이전 등기를 해주기로 했습니다. (중간에 갑 명의로 등기하는 절차를 생략하는 "중간생략등기"입니다.) 그런데 계약 후 땅값이 올라 저는 갑에게 매매 대금을 3억 원으로 올려 달라고 요구했고, 갑은 이를 승낙했습니다. 하지만 아직 인상된 1억 원은 받지 못했습니다. 그런데 을은 갑과 2억 원에 매매 계약을 맺고 이미 대금을 모두 지불한 상태입니다. 을은 저와 갑이 자기 허락 없이 매매 대금을 올린 것은 효력이 없다며 저에게 소유권 이전 등기를 해달라고 소송을 걸었습니다. 저는 1억 원을 받지 못했는데 을에게 등기를 해줘야 할까요?

해결책:

이런 경우, '중간생략등기'라는 제도가 관련됩니다. 중간생략등기는 부동산 거래 과정을 간소화하기 위해 중간 단계의 등기를 생략하고 최초 판매자에게서 최종 구매자에게로 바로 등기를 넘기는 것을 말합니다. 하지만 이 제도는 악용될 소지가 있어 법적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.

다행히 대법원 판례는 이런 상황에 대한 명확한 기준을 제시하고 있습니다. 핵심은 중간생략등기 합의는 단순히 등기 절차를 간소화하기 위한 편의적인 약속일 뿐, 최초 판매자의 권리를 제한하는 것은 아니라는 점입니다.

• 대법원 1993. 1. 26. 선고 92다39112 판결 : 중간생략등기 합의 자체가 매매계약의 효력을 좌우하는 것은 아닙니다.

• 대법원 2005. 4. 29. 선고 2003다66431 판결: 중간생략등기 합의 후에도 최초 판매자와 중간 구매자 사이에 매매 대금을 변경하는 약정은 유효하며, 최초 판매자는 인상된 대금을 받을 때까지 최종 구매자에게 등기 의무를 이행할 필요가 없습니다.

따라서 위 사례에서, 비록 을과 중간생략등기 합의를 했더라도 갑과 매매 대금을 3억 원으로 올리기로 한 약정이 유효합니다. 따라서 질문자는 인상된 1억 원을 받을 때까지 을에게 등기를 해줄 의무가 없습니다.

결론:

땅값 상승으로 인한 매매 대금 증액과 등기 문제는 복잡할 수 있지만, 판례에 따라 자신의 권리를 지킬 수 있습니다. 전문가와 상담하여 정확한 법률 조언을 받는 것이 중요합니다.