땅만 저당 잡혔는데, 건물은 어떻게 되나요? (법정지상권 이야기)

얼마 전 경매로 땅을 낙찰받았는데, 그 위에 건물이 떡하니 있는 상황! 땅 주인은 바뀌었는데 건물 주인은 그대로라니, 당황스럽죠? 이런 경우 땅 주인 마음대로 건물을 철거할 수 있을까요? 바로 "법정지상권" 때문에 쉽지 않을 수 있습니다.

제가 경험한 사례를 소개해드릴게요. 저는 경매를 통해 토지를 낙찰받았습니다. 그런데 그 땅 위에 건물이 있었는데, 알고 보니 이전 땅 주인이 저당권 설정 이후 기존 건물을 허물고 새로 지은 건물이었습니다. 땅만 경매로 넘어갔는데, 건물은 왜 그대로일까요? 답은 바로 법정지상권에 있습니다.

법정지상권이란, 토지와 그 지상 건물이 동일한 소유자에게 속했는데, 토지 또는 건물에 저당권이 설정된 후 경매 등으로 소유자가 달라지게 되는 경우, 건물 소유자에게 토지를 계속 사용할 수 있도록 인정되는 권리입니다. (민법 제366조)

제 경우처럼 저당권 설정 당시 건물이 있었고, 그 후에 건물이 철거되고 새로 지어졌다고 해도 법정지상권은 인정됩니다. 대법원 판례(대법원 1991. 4. 26. 선고 90다19985 판결)에 따르면, 저당권 설정 당시 건물이 존재했다면, 이후 건물을 고치거나, 허물고 새로 짓더라도 법정지상권은 그대로 유지됩니다. 다만, 새 건물의 크기나 용도는 기존 건물을 기준으로 정해집니다. 무작정 큰 건물을 짓거나 용도를 바꿀 수는 없다는 뜻이죠.

즉, 저당권 설정 당시 건물이 있었고, 토지와 건물에 대한 저당권이 함께 설정된 것이 아니라면 (공동저당이 아닌 경우), 비록 건물이 새로 지어졌더라도 법정지상권이 성립합니다. 따라서 건물 철거를 요구하기는 어려울 가능성이 높습니다.

토지 경매 참여 전에는 반드시 지상 건물의 존재 여부와 법정지상권 성립 가능성을 꼼꼼히 확인해야 예상치 못한 손해를 예방할 수 있습니다. 법정지상권은 복잡한 법리 문제를 포함하고 있으므로, 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.