건물 짓다가 땅 압류당하면? 법정지상권 이야기

땅 주인이 돈을 빌리고 땅을 담보로 저당권을 설정했는데, 그 위에 건물을 짓다가 땅이 경매로 넘어가는 경우가 있습니다. 이때 건물 주인은 꼼짝없이 건물을 철거해야 할까요? 항상 그런 것은 아닙니다. 바로 법정지상권 때문인데요, 오늘은 법정지상권이 어떤 경우에 생기는지, 특히 땅에 저당권과 함께 지상권이 설정되어 있었던 경우에도 법정지상권이 인정될 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.

법정지상권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 땅과 건물 주인이 같았는데, 땅이 경매 등으로 다른 사람에게 넘어가는 경우, 건물 주인을 보호하기 위해 법으로 인정되는 지상권입니다. 건물 주인은 땅 주인에게 토지 사용료를 지불하고 건물을 유지할 수 있게 됩니다. (민법 제366조)

건물 짓던 중 땅이 경매로 넘어간 경우

만약 땅에 저당권이 설정될 당시 건물이 완성되지 않고 건축 중이었다면 어떨까요? 이 경우에도 법정지상권이 인정될 수 있습니다. 다만, 몇 가지 조건이 있습니다.

1. 건물의 규모와 종류를 외형상 예상할 수 있는 정도로 건축이 진전되어 있어야 합니다. 단순히 터파기만 한 정도로는 부족하고, 최소한 기둥, 지붕, 주벽 등 건물의 기본적인 형태가 갖춰져야 합니다.
2. 경매 절차에서 땅을 낙찰받은 사람이 대금을 완납할 때까지 건물이 독립된 부동산으로서의 요건을 갖춰야 합니다.

저당권과 지상권이 함께 설정된 경우에도 법정지상권이 인정될까?

이번 판례의 핵심 쟁점입니다. 땅 주인이 저당권을 설정하면서 동시에 지상권도 설정해준 경우, 즉 저당권 실행 시 지상권도 함께 소멸하는 경우에도 법정지상권이 인정될 수 있을까요?

대법원은 원칙적으로 인정될 수 있다고 판단했습니다. 저당권 설정 당시 건물 철거 약정 등 특별한 사정이 없다면, 지상권이 설정되어 있었다는 사실만으로 법정지상권 발생을 막을 수는 없다는 것입니다. (대법원 1991. 10. 11. 선고 91다23462 판결, 대법원 1992. 6. 12. 선고 92다7221 판결, 대법원 2011. 1. 13. 선고 2010다67159 판결 참조)

결론

땅 위에 건물을 짓다가 땅이 경매로 넘어가는 상황은 매우 복잡합니다. 법정지상권이 인정되는지 여부는 여러 사실관계를 종합적으로 고려해야 판단할 수 있습니다. 따라서 전문가의 도움을 받아 꼼꼼하게 살펴보는 것이 중요합니다.