땅만 저당 잡혔는데, 나중에 지은 건물도 경매에 포함될 수 있나요?

돈을 빌릴 때 땅을 담보로 제공하는 경우가 많습니다. 그런데 돈을 빌린 후에 그 땅 위에 건물을 새로 지었다면, 빚을 갚지 못했을 때 그 건물도 경매에 포함될까요? 결론부터 말씀드리면, 네, 포함될 수 있습니다. 어떤 경우에 가능한지 자세히 살펴보겠습니다.

사례: 갑은 을에게 1억 원을 빌리면서 자신 소유의 A라는 땅을 담보로 제공했습니다. 이후 갑은 A땅 위에 B라는 건물을 새로 지었습니다. 그런데 갑이 돈을 갚지 못하자, 을은 A땅에 대해 경매를 신청했습니다. 경매 절차가 진행 중, 을은 B건물도 함께 경매에 넣어달라고 추가 신청을 했습니다. 이 경우, 을의 추가 신청은 받아들여질까요?

법적인 근거: 민법 제365조는 토지 저당권 설정 후 그 토지 위에 건물이 신축된 경우, 저당권자가 토지와 건물을 함께 경매에 넣을 수 있도록 규정하고 있습니다.

(민법 제365조(토지와 건물의 일괄경매)) 저당권의 실행으로 토지가 경매되는 경우에 그 토지상의 건물이 저당권설정 후에 건축되었으면 저당권자는 토지와 함께 건물에 대하여 경매를 신청할 수 있다.

이 법 조항은 왜 존재할까요? 땅 주인 입장에서는 담보로 제공했더라도 땅을 계속 사용할 수 있어야 하고, 따라서 건물을 지을 수도 있어야 합니다. 하지만 땅만 경매로 넘어가고 건물은 남게 되면, 건물을 철거해야 하는 등 사회경제적으로 큰 손실이 발생할 수 있습니다. 반대로 돈을 빌려준 사람 입장에서는 땅 위에 건물이 있다면 경매가 어려워질 수 있습니다. 민법 제365조는 이런 양측의 이해관계를 조정하기 위해 마련된 것입니다.

대법원 판례: 대법원은 여러 판례를 통해 이러한 민법 제365조의 취지를 명확히 하고 있습니다. 핵심은 토지 경매 신청 후에도, 경매 기일이 공고되기 전까지는 건물에 대한 일괄경매 추가 신청이 가능하다는 것입니다. (대법원 2001. 6. 13. 자 2001마1632 결정 등)

즉, 위 사례에서 을은 A땅에 대한 경매를 신청했더라도, 경매 기일이 공고되기 전까지는 B건물에 대한 일괄경매를 추가로 신청할 수 있습니다. 법원은 이 경우 두 경매 사건을 하나로 합쳐서 일괄경매 절차를 진행하게 됩니다.

결론: 땅만 담보로 제공했더라도, 그 후에 지어진 건물은 특정 조건 하에 경매에 포함될 수 있습니다. 돈을 빌려주거나 빌릴 때, 이러한 법적 절차와 권리를 잘 알고 있어야 불필요한 손해를 예방할 수 있습니다.