먼저 들어온 사람이 먼저! 상가임대차보호법과 확정일자 이야기

안녕하세요! 오늘은 상가 임대차와 관련하여 헷갈리기 쉬운 확정일자와 우선순위에 대해 알아보겠습니다. 특히 상가건물임대차보호법 시행 전후에 따라 어떻게 달라지는지, 실제 사례를 통해 자세히 살펴보도록 하죠.

사례:

저는 현재 치킨집을 운영하고 있습니다. 지금의 가게는 상가건물임대차보호법(이하 '상가임대차법')이 시행되기 전에 임차하여 사업자등록을 하고 장사를 시작했습니다. 그 후 2002년 10월 15일에 사업자등록 정정신고를 하면서 임대차계약서에 확정일자도 받아두었습니다. 그런데 얼마 전, 같은 건물 다른 층에 乙이라는 사람이 새로운 가게를 열기 위해 2002년 11월 1일 (상가임대차법 시행일)에 임대차계약을 체결하고, 같은 날 사업자등록과 확정일자까지 받았다고 합니다. 乙의 보증금이 1억 원이나 된다는 소문을 들었는데, 상가임대차법이 2002년 11월 1일부터 시행되었으니 저와 乙의 보증금 순위가 같아지는 건가요? 걱정됩니다.

해설:

이 사례의 핵심은 상가임대차법 시행 전에 확정일자를 받은 기존 임차인과 시행일에 확정일자를 받은 신규 임차인의 보증금 우선순위입니다.

먼저 관련 법 조항을 살펴보겠습니다.

• 상가임대차법 제3조 제1항 (대항력): 임대차는 등기가 없더라도 임차인이 건물 인도와 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 제3자에게 효력이 발생합니다.
• 상가임대차법 제5조 제2항 (우선변제권): 대항요건(건물 인도 + 사업자등록)을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은 경매 또는 공매 시 후순위권리자나 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제받을 권리가 있습니다.
• 상가임대차법 부칙 제2항 (시행 전 임대차에 대한 적용): 이 법은 시행 후 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용됩니다. 단, 제3조(대항력), 제5조(우선변제권), 제14조는 시행 당시 존속 중인 임대차에도 적용됩니다. 하지만 법 시행 전에 물권을 취득한 제3자에게는 효력이 없습니다.
• 상가임대차법 부칙 제3항 (시행 전 임차인의 확정일자 신청): 법 시행 당시 임차인 중 보증금 우선변제권을 받으려는 사람은 법 시행 전에 세무서장에게 임대차계약서상의 확정일자를 신청할 수 있습니다.

이 사례에서는 질문자께서 상가임대차법 시행 전에 이미 사업자등록과 확정일자를 받았습니다. 부칙 제2항과 제3항에 따라, 시행일(2002년 11월 1일) 이전에 확정일자를 받은 모든 임차인은 신청 순위와 관계없이 2002년 11월 1일자로 우선순위 효력을 갖게 됩니다.

반면, 乙은 법 시행일 이후에 확정일자를 받았기 때문에 입점 및 사업자등록 다음 날부터 우선순위 효력이 발생합니다.

따라서 질문자께서는 乙보다 먼저 우선변제권을 확보했으므로, 건물이 경매나 공매에 넘어가더라도 乙보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있습니다.