상가 임차인, 내 보증금 지키는 방법! 우선변제권 & 최우선변제권 완벽 정리

상가 임대차 계약, 꼼꼼히 따져보지 않으면 낭패를 볼 수 있습니다. 특히 건물이 경매나 공매에 넘어가는 경우, 내 보증금은 어떻게 되는 걸까요? 걱정 마세요! 우선변제권과 최우선변제권에 대해 알아두면 보증금을 지킬 수 있습니다.

1. 우선변제권: 다른 채권자보다 먼저!

상가 건물이 경매나 공매에 넘어갔을 때, 내 보증금을 다른 채권자보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리가 바로 우선변제권입니다. (상가건물 임대차보호법 제5조제2항)

우선변제권 행사 조건

• 대항요건: 건물을 인도받고 사업자등록을 신청해야 합니다.
• 확정일자: 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

이 두 가지 조건을 모두 갖춰야만 다른 채권자보다 우선해서 보증금을 변제받을 수 있습니다.

2. 최우선변제권: 소액임차인을 위한 최고의 방패!

소액임차인이라면 최우선변제권이라는 더 강력한 보호를 받을 수 있습니다. 최우선변제권은 다른 담보물권자보다도 먼저 보증금 중 일정액을 돌려받을 수 있는 권리입니다. (상가건물 임대차보호법 제14조제1항)

최우선변제권 행사 조건

• 소액임차인 범위: 지역별로 정해진 보증금 기준 이하의 임차인이어야 합니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제6조)

  • 서울특별시: 6천500만원 이하
  • 과밀억제권역(서울 제외): 5천500만원 이하
  • 광역시(과밀억제권역 및 군 지역 제외), 안산, 용인, 김포, 광주: 3천800만원 이하
  • 그 외 지역: 3천만원 이하

  월세가 있는 경우, 월세 X 100을 보증금에 더한 금액이 기준입니다. (상가건물 임대차보호법 제2조제2항, 상가건물 임대차보호법 시행령 제2조제2항·제3항 및 제6조)

• 대항요건: 건물을 인도받고 사업자등록을 신청해야 합니다. 중요한 것은, 경매 신청 등기 전에 대항요건을 갖춰야 합니다.

최우선변제권을 행사할 수 없는 경우 (상가건물 임대차보호법 제6조제6항, 대구지법 2004. 3. 31. 선고 2003가단134010 판결)

• 임차권등기명령에 따른 임차권등기 이후에 임차한 경우
• 처음 계약 당시에는 소액임차인이었지만, 계약 갱신 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인 범위를 벗어난 경우

최우선변제 받을 수 있는 금액: 지역별로 정해진 금액 이하이며, 건물 가액의 1/2을 넘지 않습니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제7조제1항 및 제2항) 여러 소액임차인이 있는 경우, 건물 가액의 1/2 범위 내에서 비율대로 나눠 받습니다. (상가건물 임대차보호법 시행령 제7조제3항)

3. 핵심 정리!

• 우선변제권: 대항요건 + 확정일자
• 최우선변제권: 소액임차인 + 대항요건(경매 신청 등기 전까지!)

상가 임대차 계약 전, 지역별 소액임차인 기준과 최우선변제 금액을 꼭 확인하고, 대항요건과 확정일자를 꼼꼼히 챙겨서 내 보증금을 안전하게 지키세요!