상가 보증금, 떼일 걱정 덜고 싶으신가요? 확정일자 완벽 정리!

상가를 임대해서 장사를 시작하려면 목돈이 필요하죠. 특히 보증금은 큰 부담인데, 만약 건물주에게 문제가 생겨 건물이 경매에 넘어가면 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정되실 거예요. 이런 걱정을 덜어주는 제도, 바로 확정일자에 대해 자세히 알려드릴게요!

확정일자, 왜 중요할까요?

확정일자는 임대차 계약서에 법적으로 공적인 날짜를 찍어주는 것을 말해요. 이게 뭐가 중요하냐고요? 바로 우선변제권 때문입니다!

만약 건물이 경매로 넘어가면 돈을 받아야 할 사람들이 줄을 서게 됩니다. 이때 확정일자를 받아둔 임차인은 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리, 즉 우선변제권을 갖게 됩니다. (상가건물임대차보호법 제5조 제2항)

우선변제권을 갖추려면? 두 가지 조건을 기억하세요!

1. 대항요건: 상가 건물을 인도받고, 사업자등록을 신청해야 합니다. (상가건물임대차보호법 제3조 제1항) 쉽게 말해, 실제로 상가를 사용하고 사업을 시작했다는 것을 증명하는 절차입니다.

2. 확정일자: 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. (상가건물임대차보호법 제5조 제2항) 이 확정일자는 계약서의 존재를 공적으로 확인해주는 역할을 합니다. (상가건물 임대차보호법 제4조 제1항 및 동법 시행령 제3조 제2항)

확정일자, 어떻게 받을까요?

관할 세무서에 방문해서 받을 수 있습니다. 필요한 서류는 다음과 같습니다.

• 확정일자 신청서
• 임대차계약서 원본
• 신분증 (주민등록증 등)

만약 임대하는 상가가 건물의 일부분일 경우, 해당 부분을 표시한 도면도 함께 제출해야 합니다. (상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제1항 및 제2항)

꿀팁! 사업자등록을 신청하거나 정정 신고할 때 함께 확정일자를 신청할 수도 있습니다. 사업자등록 신청서에 확정일자 부여 신청 의사를 표시하면 됩니다. (상가건물 임대차계약서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 제2조 제3항) 시간과 노력을 절약할 수 있는 좋은 방법이죠!

우선변제권, 언제부터 효력이 발생할까요?

대항요건(건물 인도 + 사업자등록 신청)과 확정일자를 모두 갖춘 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 발생합니다. (상가건물임대차보호법 제3조 제1항, 제5조 제2항)

정리하자면, 상가 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 대항요건과 확정일자를 꼭 챙겨야 합니다. 복잡해 보이지만, 절차는 생각보다 간단하니 꼭 잊지 말고 진행하세요! 미리 준비해서 안전하게 장사 시작하세요!