옛날에 ○○면에서 땅을 샀는데, 알고 보니 면에서 땅을 팔 때 지방의회 의결을 거치지 않았다고 주장하는 경우가 있었습니다. 이런 경우, 땅 매매는 무효일까요? 대법원은 그렇지 않다고 판결했습니다.
이 사건에서 원고는 1957년에 ○○면으로부터 땅을 샀습니다. 그런데 시간이 흘러 이 땅에 문제가 생겼고, 원고는 소송을 제기했습니다. 그런데 법원은 "땅을 팔 때 지방의회 의결을 거쳤다는 증거가 없으니 매매는 무효다"라고 판결했습니다.
하지만 대법원은 이 판결을 뒤집었습니다. 면장이 면을 대표해서 땅을 팔았다면, 특별한 사정이 없는 한 면장이 지방의회 의결 등 적법한 절차를 거쳤다고 추정해야 한다는 것입니다. 즉, 의회 의결이 없었다는 것을 상대방이 입증해야 한다는 것이죠.
쉽게 말해, 면에서 땅을 샀는데 나중에 의회 의결을 안 거쳤다는 문제가 생겼을 때, 매수자가 의결을 거쳤다는 증거를 제시할 필요는 없다는 뜻입니다. 오히려 면 측에서 의결을 거치지 않았다는 사실을 증명해야 합니다.
이 판결은 지방자치법 제35조(지방자치단체의 장의 권한)와 민사소송법 제261조(자백의 추정)에 근거하고 있습니다. 또한, 대법원은 과거 유사한 판례(1962.2.8. 선고 4293민상719 판결, 1980.1.29. 선고 79다2048 판결)를 참고했습니다.
이처럼 지자체와의 계약에서 의회 의결 여부가 문제 될 때는 입증 책임이 누구에게 있는지가 중요합니다. 이 판례는 지자체와의 거래에서 발생할 수 있는 분쟁에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다.
민사판례
지방자치단체가 중요 재산(일정 규모 이상의 토지)을 매각할 때는 지방의회의 의결을 반드시 받아야 하며, 이를 어기고 체결한 매매계약은 전부 무효이다. 계약 금액 일부만 무효로 할 수 없다.
민사판례
규제구역 지정 이전에 체결된 토지 매매 계약은 관할관청의 허가가 필요 없고, 사실상 대지화된 토지의 매매에는 소재지관서의 증명이 필요 없다.
민사판례
토지거래계약 신고구역 안의 토지를 신고 전에 매매했다고 해서 그 계약 자체가 무효인 것은 아니며, 매도인이 의도적으로 계약을 이행하지 않을 경우 계약 위반에 대한 책임을 져야 한다.
민사판례
토지거래계약 신고구역 안의 땅을 사고팔 때, 매수인(사는 사람)이 토지거래계약 신고필증을 받지 못했더라도 매매계약 자체는 유효하며, 매도인(파는 사람)은 소유권 이전등기 의무를 이행해야 한다.
민사판례
토지거래허가구역 내 토지의 허가 없는 매매계약은 토지가 제3자에게 경매로 넘어가면 확정적으로 무효가 된다. 이 경우, 매수인은 실제 지급한 금액만 돌려받을 수 있고, 계약 자체가 무효이므로 단순히 계약서상의 금액을 근거로 부당이득반환을 청구할 수 없다. 다만, 매매계약 이전에 존재하던 채권채무관계는 유효하게 존속한다.
민사판례
토지거래허가구역에서 허가 없이 토지를 샀다면, 매수인은 매도인이 제3자에게 등기를 넘겨버린 경우에도 매도인을 대신해서 그 등기를 없앨 수 있다. 또한, 허가를 피하려고 돈을 주고 산 땅을 증여받은 것처럼 등기했다면 그 등기는 무효다.