지방자치단체와의 토지 매매계약, 지방의회 의결 없으면 무효!

안녕하세요! 오늘은 지방자치단체 소유 토지 매매와 관련된 중요한 판례를 소개해드리려고 합니다. 토지 매매는 개인 간의 거래뿐 아니라 지자체와의 거래에서도 흔히 발생하는데요, 특히 지자체 소유의 중요 재산을 거래할 때는 주의해야 할 점이 있습니다. 바로 지방의회의 의결입니다.

이번 판례는 지방자치단체가 중요 재산인 토지를 매각하면서 지방의회의 의결을 거치지 않아 매매계약이 무효가 된 사례입니다. 핵심 쟁점은 크게 세 가지였습니다.

1. 공법상 계약인가, 사법상 계약인가?

이번 사건에서 지자체는 해당 계약이 공법상 계약이라고 주장했습니다. 공법상 계약이란 공익을 목적으로 하는 계약으로, 일반적인 사법상 계약과는 다른 법리가 적용됩니다. (행정소송법 제3조 제2호) 하지만 법원은 이 계약이 지자체가 사경제 주체로서 체결한 사법상 계약이라고 판단했습니다. 즉, 일반적인 토지 매매처럼 사적 자치의 원칙이 적용되는 계약이라는 것이죠.

2. 계약 일부만 무효가 될 수 있을까?

지자체는 계약 전체가 무효가 아니라 토지보상법에 따른 보상액을 초과하는 부분만 무효라고 주장했습니다. 민법 제137조는 법률행위의 일부가 무효일 때 그 전부를 무효로 하지만, 무효인 부분이 없더라도 법률행위를 했을 것이라고 인정되면 나머지 부분은 유효하다고 규정하고 있습니다. 그러나 법원은 이 사건에서는 계약을 분할할 수 없고, 무효인 부분을 제외한 나머지 목적물을 특정할 수 없으므로 민법 제137조가 적용될 수 없다고 판단했습니다. 즉, 계약 전체가 무효라는 것입니다.

3. 지방의회 의결은 왜 필요한가?

구 지방자치법(2021. 1. 12. 법률 제17893호로 전부 개정되기 전의 것) 제39조 제1항 제6호, 구 공유재산 및 물품 관리법(2021. 4. 20. 법률 제18086호로 개정되기 전의 것) 제10조 등에 따르면, 지자체는 중요 재산을 취득하거나 처분할 때 지방의회의 의결을 받아야 합니다. 이는 주민의 재산권을 보호하고 지자체의 재정 운영의 투명성을 확보하기 위한 것입니다. 이 사건에서 매매계약의 대상이 된 토지는 지방의회 의결 대상인 중요 재산에 해당했지만, 지자체는 의결을 거치지 않았습니다. 따라서 법원은 이 계약이 강행규정을 위반하여 무효라고 판단했습니다.

이번 판례를 통해 지방자치단체와 토지 매매계약을 체결할 때는 지방의회 의결 여부를 반드시 확인해야 한다는 점을 알 수 있습니다. 특히 토지 면적이 법령에서 정한 기준을 넘는 경우에는 더욱 주의가 필요합니다. 지방의회 의결을 거치지 않은 계약은 무효가 될 수 있으므로, 계약 전에 관련 법령을 꼼꼼히 살펴보고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. (대법원 2023. 6. 29. 선고 2021다250025 판결 참조)