집주인이 면책 받았는데, 내 보증금은 어떻게 되나요? 😥

세입자 입장에서 가장 두려운 상황 중 하나, 바로 집주인이 빚 때문에 힘들어하는 경우죠. 특히 집주인이 개인회생을 신청하고 면책까지 받았다면 내 소중한 보증금은 어떻게 되는 걸까요? 괜히 날리는 건 아닌지 걱정되실 겁니다. 결론부터 말씀드리면, 대항력과 확정일자를 갖췄다면 보증금 전액을 돌려받지 못하더라도, 일정 금액은 보호받을 수 있습니다.

어떤 경우에, 얼마나 보호받을 수 있는지 자세히 알아보겠습니다.

핵심은 '우선변제권'입니다.

주택임대차보호법에 따라 대항력(전입신고 + 실거주)과 확정일자를 갖춘 세입자는 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 권리가 있습니다. 이를 우선변제권이라고 합니다. 이 권리는 법으로 보장된 담보물권과 같은 효력을 가지기 때문에 집주인의 다른 빚보다 우선시됩니다. (대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결)

개인회생 절차에서도 우선변제권은 유효합니다.

집주인이 개인회생을 신청하더라도 세입자의 우선변제권은 그대로 인정됩니다. 즉, 집이 경매로 넘어가면 경매 대금에서 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있다는 뜻입니다. (구 개인채무자회생법 제46조 제1항, 현행 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제408조 제1항)

면책 결정이 나더라도 우선변제권은 살아있습니다.

만약 집이 경매로 넘어가기 전에 집주인이 면책을 받았더라도, 세입자의 우선변제권은 여전히 유효합니다. 면책은 집주인의 다른 빚을 탕감해주는 것이지, 세입자의 우선변제권까지 없애는 것은 아니기 때문입니다. 즉, 면책 결정 후에도 집이 경매로 넘어가면 우선변제권 범위 내에서 보증금을 받을 수 있습니다. (대법원 2017. 1. 12. 선고 2014다32014 판결)

정리하자면,

대항력과 확정일자를 갖춘 세입자라면, 집주인이 개인회생을 신청하고 면책을 받았더라도 우선변제권 범위 내에서 보증금을 보호받을 수 있습니다. 하지만 우선변제권을 넘는 금액은 돌려받기 어려울 수 있습니다. 따라서 계약 전에 해당 주택의 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 전입신고와 확정일자를 받는 등의 절차를 꼭 챙겨서 자신의 권리를 지키는 것이 중요합니다.