명의신탁 부동산 팔았는데 이행강제금? 억울합니다!

부동산 명의신탁, 들어보셨나요? 내 돈으로 부동산을 샀지만, 다른 사람 이름으로 등기하는 것을 말합니다. 다양한 이유로 명의신탁을 하지만, 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(이하 "부동산실명법")에 따라 엄격히 금지되어 있고, 위반 시 불이익을 받을 수 있습니다. 오늘은 명의신탁 부동산을 매도한 후 이행강제금 부과 처분을 받은 억울한 사례를 통해 명의신탁의 위험성을 알아보겠습니다.

사례:

A씨(명의신탁자)는 B씨(명의수탁자)와 명의신탁 약정을 맺고, B씨 명의로 C씨에게 부동산을 팔았습니다. 중요한 것은 C씨도 이러한 명의신탁 사실을 알고 있었다는 점입니다. 그런데 관할 관청은 A씨에게 부동산실명법 위반으로 과징금은 물론, 등기의무를 이행하지 않았다는 이유로 이행강제금까지 부과했습니다. A씨는 너무 억울합니다. 이행강제금 부과에 대해 다툴 수 있을까요?

해결:

네, 다툴 수 있습니다. 대법원 판례에 따르면 A씨처럼 매도인(C씨)이 명의신탁 사실을 알고 있는 경우, A씨와 C씨 사이의 매매계약은 부동산실명법 제4조 제2항에 따라 무효입니다. 즉, C씨에게 소유권이 넘어간 것이 아니라 원래 소유자에게 소유권이 그대로 남아있게 되는 것입니다.

따라서 A씨는 C씨에게 소유권이전등기를 청구할 권리조차 없습니다. 등기 청구권이 없는 A씨에게 등기의무를 이행하지 않았다는 이유로 이행강제금을 부과하는 것은 부당합니다. 이는 부동산실명법 제6조에서 정한 이행강제금 제도의 취지에도 맞지 않습니다.

(관련 법 조항 및 판례)

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제2항 본문: 명의신탁약정은 무효로 한다. 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 제3자에게 대항할 수 있는 경우에는 그러하지 아니하다.
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제6조: 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제3조제1항을 위반한 자 또는 제5조에 따른 유예기간에 그 의무를 이행하지 아니한 자에 대하여 해당 부동산 가액의 100분의 30의 범위에서 이행강제금을 부과할 수 있다.
• 대법원 2016. 6. 28. 선고 2014두6456 판결: 매도인이 악의인 계약명의신탁에서 명의신탁자는 부동산실명법 제6조가 정한 이행강제금 부과대상에 해당하지 아니한다.

결론:

명의신탁은 불법이며, 관련된 모든 당사자에게 불이익을 초래할 수 있습니다. 위 사례처럼 억울한 상황에 처하지 않도록 명의신탁은 절대 하지 않아야 합니다. 부동산 거래는 반드시 실명으로 진행하고, 법률 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.