집을 팔 때 내야 하는 세금 중 하나인 양도소득세! 일정 기간 이상 보유한 자산을 양도할 때 세금을 덜어주는 장기보유특별공제라는 좋은 제도가 있습니다. 하지만 모든 토지에 적용되는 것은 아닙니다. 특히 '유휴토지'로 분류되면 혜택을 받을 수 없는데요. 그럼 무허가 주택의 부속토지도 유휴토지에 해당될까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 살펴보겠습니다.
먼저 장기보유특별공제와 유휴토지에 대한 이해가 필요합니다.
장기보유특별공제 (소득세법 제23조 제2항 제2호, 소득세법시행령 제46조의3): 일정 기간 이상 보유한 자산을 양도할 때 양도차익에서 공제해주는 제도입니다. 하지만 법으로 정한 특정 토지는 제외되는데, 대표적으로 '나대지'가 있습니다. 나대지란 건물이 없는 빈 땅을 의미하며, 무허가 건물이 있는 경우도 포함됩니다.
유휴토지 (구 토지초과이득세법 제8조 제1항 제4호): 토지초과이득세 과세 대상이 되는 토지로, 간단히 말해 투기 목적으로 방치된 땅을 말합니다. 장기보유특별공제 대상에서 제외되는 나대지라도, 유휴토지가 아니라면 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.
쟁점은 바로 여기입니다. 무허가 주택의 부속토지도 유휴토지로 봐야 할까요? 대법원은 "아니다"라고 판단했습니다.
구 토지초과이득세법 시행령 제10조는 유휴토지에서 제외되는 주택의 부속토지 범위를 정하고 있는데, 여기서 '주택'의 허가 여부에 대한 언급이 없습니다. 따라서 무허가 주택이라도 해당 규정에서 정한 면적 이내의 부속토지는 유휴토지가 아니므로, 장기보유특별공제를 받을 수 있다는 것이죠.
만약 주택이 철거되었다면 어떨까요? 구 토지초과이득세법 시행령 제23조 제2호에 따르면, 주택이 철거된 경우 철거일로부터 2년간은 유휴토지로 보지 않습니다. 즉, 철거 후 2년 이내에 토지를 양도한다면, 부속토지 면적이 기준을 충족하는 경우 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있습니다.
무허가 주택 부속토지라고 해서 무조건 양도세 감면 혜택을 받지 못하는 것은 아닙니다. 토지초과이득세법 시행령에서 정한 주택 부속토지 면적 기준을 충족하고, 철거 후 2년 유예기간 조건 등을 꼼꼼히 따져본다면, 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다. 전문가와 상담하여 정확한 조건을 확인하고, 절세 혜택을 놓치지 않도록 주의해야 합니다.
세무판례
땅을 팔 때 세금을 덜 내게 해주는 장기보유특별공제 혜택을 받을 수 있는지 판단할 때, 유휴토지(놀리는 땅) 여부를 따지는 기준이 변경된 경우, 그 변경된 기준을 소급 적용해야 하는가에 대한 판례입니다. 결론은 소급 적용해야 한다는 것입니다.
세무판례
허가받지 않은 무허가 주택이라도 그 부속토지는 토지초과이득세를 부과하는 유휴토지에서 제외될 수 있다.
세무판례
놀고 있는 땅(유휴토지)을 팔 때 세금 감면 혜택을 주지 않는 규정을 적용할 시점은 언제인지, 그리고 관련 법이 바뀌면서 세금 감면을 못 받게 된 경우가 부당한 차별인지에 대한 판결입니다.
세무판례
토지에 건물을 짓고 있더라도 양도 당시 건물이 완공되지 않았다면, 해당 토지는 '나대지'로 보고 토지초과이득세를 부과할 수 있다. 따라서 양도소득세 감면 혜택도 받을 수 없다.
세무판례
땅 주인이 아닌 다른 사람(주택건설업자)이 땅 사용 제한이 풀린 후 3년 안에 집을 지으면, 그 땅을 놀리는 땅으로 봐서 양도세 계산할 때 장기보유특별공제 혜택을 안 주는지에 대한 판결입니다. 결론은 **공제 혜택을 준다** 입니다.
세무판례
특별부가세 감면 대상에서 제외되는 유휴토지 판정 시점은 양도 시점이며, 이러한 토지를 양도할 경우 세금 감면을 받을 수 없다는 판결입니다. 또한, 관련 세법 개정으로 감면 혜택이 축소되더라도 개정 이후 양도분에 대해서는 새로운 법이 적용됩니다.