무효인 등기를 믿고 돈을 빌려준 경우, 손해 배상은 어떻게 될까요?

부동산 거래를 하다 보면 등기부등본을 꼭 확인하게 되죠. 등기부등본에 소유자로 등록된 사람이 진짜 주인이라고 믿고 거래하는 것이 일반적입니다. 하지만 만약 그 등기가 무효라면 어떻게 될까요? 특히 돈을 빌려주고 그 부동산에 근저당을 설정했는데, 나중에 등기가 무효로 밝혀져 근저당권까지 말소된다면 돈을 빌려준 사람은 큰 손해를 입게 됩니다. 오늘은 이런 경우 손해배상은 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

사례를 하나 살펴볼게요.

A는 B가 소유자로 등기된 땅을 담보로 B에게 돈을 빌려주고 근저당권을 설정했습니다. 하지만 나중에 B의 소유권이전등기가 무효라는 사실이 밝혀지면서 A의 근저당권도 말소되었습니다. A는 빌려준 돈을 돌려받지 못하게 된 것이죠. 이때 A는 어떤 손해배상을 받을 수 있을까요?

법원은 이렇게 판단했습니다.

무효인 등기를 믿고 돈을 빌려준 사람(근저당권자)이 입는 통상적인 손해는, 등기가 유효하다고 믿고 빌려준 금액입니다. 하지만 이 금액은 담보로 잡은 부동산의 가치를 넘을 수 없고, 근저당권 설정 당시 계약한 채권최고액을 한도로 합니다. 쉽게 말해서, "빌려준 돈을 전부 돌려받을 수 있지만, 담보 가치와 채권최고액을 넘는 부분은 받을 수 없다"는 것입니다.

그럼 담보로 잡은 부동산의 가치는 어떻게 계산할까요? 법원은 근저당권이 유효했다면 실행될 것으로 예상되는 시점, 또는 손해배상 소송의 사실심 변론종결 시점을 기준으로 부동산 가치를 평가해야 한다고 판단했습니다. 즉, 소송이 진행되는 동안 부동산 가치가 변동될 수 있다는 점을 고려하는 것입니다.

관련 법조항과 판례를 살펴볼까요?

• 민법 제393조 (손해배상의 범위) 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상손해를 그 범위로 한다. 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상책임이 있다.
• 민법 제750조 (불법행위의 내용) 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다.
• 민법 제763조 (공동불법행위자의 책임) 수인이 공동의 불법행위로 타인에게 손해를 가한 때에는 연대하여 그 손해를 배상할 책임이 있다.
• 대법원 1978. 7. 11. 선고 78다626 판결: 부동산의 가액은 근저당권이 유효하였더라면 그 실행이 예상되는 시기 또는 손해배상청구소송의 사실심 변론종결시를 기준으로 하여야 한다.
• 대법원 1996. 9. 20. 선고 96다25807, 25814 판결: 무효인 등기를 신뢰하고 돈을 빌려준 경우의 손해배상 범위에 대한 판례
• 대법원 1997. 11. 25. 선고 97다35771 판결: 위 판례 내용을 구체적인 사례에 적용하여 손해배상액을 산정한 판례

이처럼 무효인 등기를 믿고 돈을 빌려준 경우에도 법의 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 부동산 거래는 항상 신중해야 하며, 등기의 유효성을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본만 믿고 거래했다가 곤란한 상황에 처할 수도 있으니까요.