미완성 건물, 건축주 명의 변경 가능할까요? 70% 완공된 건물, 잔금 미지급 시 계약 해제 및 명의 변경 가능?

안녕하세요. 건축 관련 법률 문제, 어렵게 느껴지시죠? 오늘은 미완성 건물의 건축주 명의 변경에 관한 흥미로운 사례를 소개하고, 관련 법률 판례를 바탕으로 명쾌하게 풀어드리겠습니다.

사례:

A씨는 자신의 명의로 건축허가를 받아 건물을 신축했습니다. 지상 6층 골조공사와 옥탑 2층이 완성되었고, 옥상 난간만 남겨둔 상태, 즉 기성고 70% 이상으로 독립된 건물로 볼 수 있는 단계였습니다. 이 시점에서 B씨에게 2억 4천만 원을 받고 건물에 관한 모든 권리를 양도하는 계약을 체결했습니다. 하지만 B씨는 잔금 1억 4천만 원을 지급하지 않았고, B씨의 채권자 C씨가 가압류를 신청하여 건물의 소유권보존등기는 B씨 명의로 되었습니다. 하지만 아직 사용승인은 받지 못한 상태입니다. 현재 가압류는 해제된 상태에서, A씨는 잔금 미지급을 이유로 계약을 해제하고 소유권보존등기 말소 및 건축주 명의 변경을 청구할 수 있을까요?

핵심 쟁점:

• 미완성 건물의 소유권보존등기 후 잔금 미지급 시, 계약 해제 및 건축주 명의 변경이 가능한가?
• 사용승인을 받지 않은 건물의 경우에도 건축주 명의 변경 청구가 가능한가?

법률 판례 분석:

1. 건축허가의 법적 성격: 대법원은 건축허가는 건축행위를 할 수 있도록 허용해주는 행정처분일 뿐, 허가받은 자에게 건물 소유권을 부여하는 것은 아니라고 판시했습니다.(대법원 2009. 3. 12. 선고 2006다28454 판결) 따라서 건축허가서에 건축주로 기재된 사람이 곧 소유자는 아닙니다.

2. 건축 중인 건물의 건축주 명의 변경 청구: 대법원은 건축 중인 건물을 양수한 사람은 양도인에게 건축주 명의 변경을 청구할 수 있다고 판시했습니다. 왜냐하면 건축주 명의 변경은 미완성 건물의 공사를 계속하고 소유권보존등기를 하는 데 필수적이기 때문입니다.(대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다60229 판결)

3. 사용승인을 받지 않은 건물의 건축주 명의 변경 청구: 대법원은 건축공사가 완료되었더라도 사용승인을 받지 못한 건물의 경우, 건축주 명의 변경을 청구할 수 있다고 판시했습니다. 건물의 원시취득자는 자신의 명의로 건축주 명의를 변경하여 남은 건축법상 절차를 이행할 수 있기 때문입니다. (대법원 2009. 2. 12. 선고 2008다72844 판결)

결론:

위 사례에서 A씨는 B씨에게 잔금 지급을 최고하고, 이행하지 않을 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 그리고 A씨는 B씨 명의의 소유권보존등기 말소를 청구하고, 건축주 명의를 자신에게로 변경해달라는 소송을 제기할 수 있습니다. 비록 소유권보존등기는 B씨 명의로 되어 있지만, 사용승인을 받지 못했고 잔금도 지급되지 않은 상황이므로, A씨는 건축주 명의 변경을 통해 자신의 권리를 되찾을 수 있을 것으로 보입니다.

참조: 본 내용은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 구체적인 사안에 대한 법률 자문은 아닙니다. 법률적 문제 해결을 위해서는 전문 변호사와 상담하시길 권장합니다.