부동산 감정평가, 임대차 조사 누락으로 손해봤다면?

부동산 거래, 특히 담보대출을 받을 때 감정평가는 필수죠. 그런데 감정평가서 내용이 잘못되어 손해를 봤다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 감정평가서에 담보물의 임대차 상황이 잘못 기재되어 손해배상 소송으로 이어진 사례를 살펴보겠습니다.

사건의 개요

A화장품 회사(원고)는 B씨와 대리점 계약을 맺으면서 B씨 소유 아파트를 담보로 받았습니다. 이 아파트는 C감정평가법인(피고)이 감정평가를 했는데, 실제로는 임대차가 있었음에도 감정평가서에는 임대차가 없다고 기재되었습니다. 결국 A회사는 임대차로 인해 손해를 입게 되었고, C감정평가법인을 상대로 손해배상 소송을 제기했습니다.

쟁점

1. 감정평가업자가 임대차 상황을 잘못 기재하여 손해를 입힌 경우, 지가공시및토지등의평가에관한법률(이하 지가공시법) 제26조 제1항에 따라 손해배상 책임을 져야 하는가?

2. A화장품 회사는 지가공시법 제26조 제1항에서 보호하는 선의의 제3자에 해당하는가?

법원의 판단

대법원은 감정평가업자가 임대차 상황을 허위로 기재하여 의뢰인 등에게 손해를 입혔다면, 설령 임대차 조사가 감정평가의 주된 내용이 아니더라도, 지가공시법 제26조 제1항에 따라 손해배상 책임을 진다고 판결했습니다. 감정평가업자는 '아파트 감정요항표'에 임대차 상황을 기재하고 이를 감정평가서에 첨부하여 제공하는 것이 일반적이므로, 이 부분을 잘못 기재하면 의뢰인 등의 담보가치 판단에 영향을 미쳐 손해를 발생시킬 수 있기 때문입니다. 임대차 조사를 의뢰받지 않았더라도 마찬가지입니다.

그러나 이 사건에서는 A화장품 회사가 선의의 제3자에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 감정평가서는 원래 다른 회사(나드리화장품)의 의뢰로 작성되었고, 감정평가서에는 "감정평가 의뢰목적 이외에 사용하거나 타인이 사용할 수 없다"는 경고 문구가 명시되어 있었기 때문입니다. A회사는 이러한 사실을 알았거나 알 수 있었으므로, 지가공시법 제26조 제1항의 보호 대상이 아니라고 본 것입니다.

관련 법조항 및 판례

• 지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항: 감정평가업자는 감정평가를 함에 있어서 고의 또는 과실로 인하여 다른 사람에게 손해를 끼친 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 다만, 선의의 제3자에게 손해를 끼친 경우에는 고의 또는 중대한 과실이 있는 때에 한한다.

• 지가공시및토지등의평가에관한법률 제2조 제4호: "감정평가"란 토지 및 그 정착물, 공장재단, 광업재단, 어업재단, 입목·죽목 및 광업권·어업권 기타 부동산에 관한 권리, 자동차·선박·항공기 기타 동산, 무형자산 기타 재산의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다.

• 관련 판례: 대법원 1997. 9. 12. 선고 97다7400 판결, 대법원 1997. 12. 12. 선고 97다41196 판결, 대법원 1983. 6. 28. 선고 83다카395 판결, 대법원 1999. 9. 7. 선고 99다28661 판결

결론

감정평가서의 임대차 상황 오류로 손해를 입었다면 지가공시법에 따라 감정평가업자에게 손해배상을 청구할 수 있습니다. 단, 감정평가서의 작성 경위와 사용 목적 등을 꼼꼼히 확인하여 자신이 법적으로 보호받을 수 있는 '선의의 제3자'에 해당하는지 여부를 판단해야 합니다.