빈 집이라고 안심은 금물! 부동산 담보대출과 감정평가사의 책임

요즘 부동산 담보대출 많이들 받으시죠? 은행에서 대출을 해줄 때는 담보로 잡은 부동산의 가치를 정확하게 평가하는 것이 중요합니다. 그래서 감정평가사에게 감정평가를 의뢰하는데요, 이 감정평가사가 제대로 된 조사 없이 잘못된 정보를 제공한다면? 대출받는 사람은 물론이고 은행도 큰 손해를 볼 수 있습니다. 오늘은 감정평가사의 임대차 조사 의무 에 관한 중요한 판례를 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

한 축산업협동조합(은행)이 감정평가사에게 아파트 담보대출을 위한 감정평가를 의뢰했습니다. 감정평가사는 현장조사를 갔는데, 집이 비어 있었어요. 그래서 추가적인 조사 없이 "임대차 없음"이라고 감정평가서에 기재했고, 은행은 이를 믿고 대출을 실행했습니다. 그런데 알고 보니, 이미 세입자가 있었고, 확정일자까지 받아놓은 상태였습니다. 결국 은행은 세입자에게 보증금을 먼저 돌려줘야 해서 큰 손해를 보게 되었습니다.

법원의 판단

법원은 감정평가사의 책임을 인정했습니다. 감정평가사는 단순히 집이 비어있다는 이유만으로 임차인이 없다고 단정 지어서는 안 됩니다. 소유자나 주변 이웃에게 탐문 조사를 하는 등 추가적인 확인을 통해 임대차 여부를 꼼꼼히 확인해야 할 의무가 있다는 것이죠.

특히 이 사건에서는 은행과 감정평가사 사이에 임대차 사항을 상세히 조사하기로 약정까지 했기 때문에, 감정평가사의 책임은 더욱 무겁다고 보았습니다. 비록 주민등록법 개정으로 감정평가사가 직접 세입자의 전입신고 여부를 확인할 수는 없게 되었지만, 그렇다고 해서 다른 방법으로라도 임대차 조사를 소홀히 해서는 안 된다는 것입니다. 만약 조사가 어려운 상황이라면, 은행에 그 사실을 알리고 주의를 주었어야 한다고 지적했습니다.

핵심 정리

• 감정평가사는 임대차 조사를 성실하고 공정하게 수행해야 할 의무가 있습니다.
• 단순히 집이 비어있다고 임차인이 없다고 단정 지어서는 안 됩니다.
• 소유자나 주변 이웃 탐문 등 추가적인 조사를 통해 임대차 여부를 확인해야 합니다.
• 조사가 어려운 경우, 은행에 그 사실을 알리고 주의를 환기해야 합니다.

관련 법조항 및 판례

• 지가공시및토지등의평가에관한법률 제26조 제1항: 감정평가업자는 감정평가를 함에 있어서 성실하고 공정하게 하여야 한다.
• 대법원 1997. 9. 12. 선고 97다7400 판결: 감정평가업자가 현장 조사 당시 감정 대상 주택이 공실 상태라는 사유만으로 탐문 조사를 생략한 채 감정평가서에 '임대차 없음'이라고 기재했으나 그것이 허위로 밝혀진 경우, 감정평가업자는 그로 인해 부실 대출을 한 금융기관의 손해를 배상할 책임이 있다.

이번 판례를 통해 부동산 담보대출 시 감정평가사의 역할과 책임의 중요성을 다시 한번 확인할 수 있습니다. 은행은 물론이고 대출받는 사람도 감정평가서 내용을 꼼꼼히 살펴보고, 필요한 경우 추가적인 확인을 하는 것이 중요합니다. '빈 집'이라고 해서 안심해서는 안 된다는 점, 꼭 기억하세요!