부동산 거래, 믿고 맡길 수 있을까? 중개, 공인중개사, 중개업 완벽 정리!

부동산 거래, 인생에서 가장 큰 거래 중 하나죠. 그만큼 복잡하고 어려운 부분도 많아 전문가의 도움이 필수적인데요. 오늘은 부동산 거래의 핵심, '중개', '공인중개사', '중개업'에 대해 쉽고 명확하게 알려드리겠습니다!

1. 중개란 무엇일까요?

쉽게 말해, 집을 사고팔거나 빌려주는 등 부동산 거래를 도와주는 행위입니다. 단순히 소개만 하는 것이 아니라, 거래 당사자 사이에서 계약이 잘 이루어지도록 돕는 역할까지 포함됩니다 (공인중개사법 제2조제1호).

여기서 잠깐! 저당권 설정도 중개 대상일까요?

네, 맞습니다! 돈을 빌리면서 부동산을 담보로 제공하는 저당권 설정도 중개 대상에 포함됩니다. 수수료를 받고 저당권 설정을 도와주는 행위도 중개업에 해당하며, 돈을 빌려주는 것을 알선하는 과정에서 함께 이루어진 경우에도 마찬가지입니다 (대법원 2000.6.19. 선고 2000도837 판결).

중개행위, 어떻게 판단할까요?

중개하려는 진짜 의도가 있었는지 주관적인 부분보다는, 객관적으로 봤을 때 사회 통념상 거래를 알선·중개하려는 행위로 보이는지가 중요합니다 (대법원 2005.10.7. 선고 2005다32197 판결). 또한, 매수자나 임차인 한쪽의 의뢰만 받고 중개하는 경우도 중개행위에 포함됩니다 (대법원 1995.9.29. 선고 94다47261 판결).

2. 공인중개사, 누구일까요?

국가에서 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격한 전문가입니다 (공인중개사법 제2조제2호). 공인중개사는 크게 세 종류로 나뉩니다.

• 개업공인중개사: 중개사무소를 등록하고 운영하는 공인중개사 (공인중개사법 제2조제4호)
• 소속공인중개사: 개업공인중개사 밑에서 중개 업무를 하거나 보조하는 공인중개사 (공인중개사법 제2조제5호)
• 중개보조원: 공인중개사 자격증은 없지만, 개업공인중개사 밑에서 현장 안내, 서류 업무 등 단순 업무를 보조하는 사람 (공인중개사법 제2조제6호)

3. 중개업, 무엇일까요?

수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것입니다 (공인중개사법 제2조제3호). 중개업을 하려면 반드시 관할 시·군·구청에 중개사무소 개설등록을 해야 합니다 (공인중개사법 제9조제1항). 단순히 한두 번 거래를 도와주는 것은 중개업에 해당하지 않습니다 (대법원 1991.7.23. 선고 91도1274 판결). 또한, 등록도 하지 않고 수수료를 요구하는 것도 처벌 대상이 아닙니다 (대법원 2006.9.22. 선고 2006도4842 판결).

4. 중개대상물, 어떤 것이 있을까요?

중개대상물은 크게 네 가지입니다 (공인중개사법 제3조 및 공인중개사법 시행령 제2조).

• 토지
• 건축물 또는 토지의 정착물
• 입목에 관한 법률에 따른 입목
• 공장 및 광업재단 저당법에 따른 공장재단 및 광업재단

5. 공인중개사 정책심의위원회, 무슨 일을 할까요?

공인중개사 시험, 중개업 육성, 중개보수 변경 등 중요한 사항을 심의하는 기관입니다 (공인중개사법 제2조의2제1항). 국토교통부에 설치되며, 위원장은 국토교통부 제1차관이 맡습니다 (공인중개사법 시행령 제1조의2).

6. 공인중개사 자격시험, 어떻게 볼 수 있을까요?

시·도지사가 시행하는 공인중개사 자격시험에 합격해야 합니다. 부정행위를 하면 시험이 무효 처리되고 5년간 시험에 응시할 수 없습니다 (공인중개사법 제4조의3).

7. 자격증 대여, 절대 안 됩니다!

공인중개사 자격증을 빌려주거나 빌려 쓰는 행위, 그리고 이를 알선하는 행위는 모두 불법입니다 (공인중개사법 제7조, 제19조제3항). 또한, 공인중개사가 아닌 사람이 '공인중개사'와 비슷한 명칭을 사용하는 것도 금지되어 있습니다 (공인중개사법 제8조).

부동산 거래, 안전하고 똑똑하게 진행하세요!