부동산 계약, 돈 돌려받으면 그냥 끝난 걸까요? (합의해제 이야기)

부동산 매매, 인생에서 몇 안 되는 큰 거래 중 하나죠! 그만큼 계약 과정도 복잡하고, 예상치 못한 상황이 발생하기도 합니다. 계약금, 중도금까지 냈는데 계약이 깨지면 어떻게 될까요? 특히 돈을 돌려받았다면 계약은 정말 끝난 걸까요? 오늘은 합의해제에 대해 알아보겠습니다.

사례를 통해 살펴볼게요.

A라는 부동산을 두고 매도인 철수와 매수인 영희가 매매계약을 맺었습니다. 그런데 철수는 계약을 해제하고 싶어졌고, 영희에게 이미 받았던 계약금과 중도금을 돌려주기 위해 법원에 돈을 맡겼습니다 (이를 공탁이라고 합니다). 영희는 아무 말 없이 그 돈을 찾아갔습니다. 이 경우, 철수와 영희의 매매계약은 완전히 끝난 걸까요?

정답은 '네, 특별한 사정이 없다면 계약은 끝났습니다' 입니다.

일반적으로 계약을 맺을 때처럼, 계약을 해제할 때도 서로 동의해야 합니다. 말로 "계약을 해제합시다!"라고 명확하게 말하는 경우도 있지만, 꼭 그렇게 하지 않아도 됩니다. 행동으로도 계약 해제 의사를 표현할 수 있습니다. 이것을 묵시적 합의해제라고 합니다.

법원은 "계약 후에 양쪽 모두 계약을 이행할 생각이 없다는 것이 서로의 행동을 통해 객관적으로 드러난다면, 굳이 말로 하지 않았더라도 계약은 해제된 것으로 본다"라고 판단합니다 (대법원 2002. 1. 25. 선고 2001다63575 판결).

위 사례에서 철수는 돈을 돌려줌으로써 계약을 해제하고 싶다는 의사를 표현했고, 영희는 돈을 아무 말 없이 받아감으로써 계약 해제에 동의했다고 볼 수 있습니다. 즉, 둘 사이에 "계약을 해제하자!"라는 말은 없었지만, 행동으로 서로 계약 해제에 동의한 것으로 보는 것이죠.

이와 비슷한 사례에 대한 대법원 판례도 있습니다 (대법원 1979. 7. 24. 선고 79다643 판결 , 1979. 10. 10. 선고 79다1457 판결 , 1979. 10. 30. 선고 79다1455 판결). 매도인이 계약 해제를 주장하며 돌려줄 돈을 공탁했고, 매수인이 이의 없이 그 돈을 찾아갔다면, 특별한 사정이 없는 한 계약은 합의해제된 것으로 봐야 한다는 내용입니다.

정리하자면, 부동산 계약에서 매도인이 계약 해제를 원인으로 돈을 공탁하고 매수인이 이의 없이 돈을 수령했다면, 특별한 사정이 없는 한 계약은 합의해제된 것으로 볼 수 있습니다. 하지만, 구체적인 상황에 따라 판단이 달라질 수 있으니 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.