혹시 나도? 부동산 계약, 조용히 해지된 걸까? (묵시적 합의해제)

부동산 계약, 특히 큰돈이 오가는 매매 계약은 신중하게 진행해야 합니다. 계약 후 마음이 바뀌는 경우도 생기는데요, 이때 '계약 해제'는 어떻게 이루어질까요? 오늘은 말로 하지 않아도 계약이 해제되는 **'묵시적 합의해제'**에 대해 알아보겠습니다.

사례

매수인 A씨와 매도인 B씨는 부동산 매매 계약을 체결했습니다. 잔금 날짜만 남겨둔 상황에서 B씨는 계약을 해제하고 싶어졌습니다. B씨는 A씨에게 이미 지급받은 계약금과 중도금을 법원에 공탁하고, A씨에게 계약 해제 의사를 전달했습니다. 이후 A씨는 별다른 이의 없이 공탁금을 수령했습니다. 이 경우, 매매 계약은 조용히 해제된 걸까요? 즉, 묵시적 합의해제가 된 걸까요?

합의해제란?

계약의 합의해제란 계약 당사자 쌍방이 합의하여 기존 계약의 효력을 없애는 것을 말합니다. 마치 처음부터 계약이 없었던 것처럼 되는 것이죠. 합의해제가 되려면 계약과 마찬가지로 '청약'과 '승낙'이라는 의사표시의 합치가 필요합니다. 즉, 양쪽의 의사가 객관적으로 일치해야 합니다.

묵시적 합의해제란?

'묵시적'이란 말 그대로 '말로 하지 않고 행동으로 보여주는' 것을 의미합니다. 묵시적 합의해제는 당사자들이 말로 계약 해제에 합의하지 않았지만, 그들의 행동을 통해 계약 해제 의사가 있다고 인정되는 경우를 말합니다.

대법원은 단순히 계약을 오랫동안 이행하지 않았다고 해서 묵시적 합의해제를 인정하지 않습니다. 계약 이후의 상황들을 종합적으로 고려하여 양쪽 모두 계약을 이행할 의사가 없었는지를 판단합니다 (대법원 1993. 7. 27. 선고 93다19030 판결).

사례의 결론

위 사례에서 B씨는 계약금과 중도금을 공탁하고 A씨에게 계약 해제 의사를 밝혔습니다. A씨는 이의 없이 공탁금을 수령했습니다. 대법원 판례(대법원 1979. 10. 10. 선고 79다1457판결)에 따르면 이러한 경우, A씨가 공탁금을 수령한 행위는 B씨의 계약 해제 제안에 대한 승낙으로 볼 수 있습니다. 따라서 A씨와 B씨 사이의 매매계약은 묵시적으로 합의해제되었다고 볼 수 있습니다.

주의사항

묵시적 합의해제는 당사자들의 행동을 종합적으로 판단해야 하므로, 상황에 따라 해석이 달라질 수 있습니다. 계약 해제와 관련된 문제가 발생하면 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.