부동산 계약 파기, 잔금 통장 사본만 보여주면 해제될까요?

부동산 매매 계약을 했는데, 판매자가 계약을 파기하려는 움직임을 보인다면? 당연히 불안하고 답답한 마음이 들겠죠. 특히 잔금을 치르기 전이라면 더욱 그럴 겁니다. 오늘은 잔금을 치르기 전, 판매자가 계약 파기를 운운할 때 매수인이 어떻게 대처해야 하는지, 잔금 통장 사본만으로 계약을 해제할 수 있는지 알아보겠습니다.

사례

A씨는 B씨와 6억 원에 부동산 매매계약을 체결했습니다. 계약금 1억 원과 중도금 2억 원은 계약 당일에 지급했고, 잔금 3억 원은 2017년 6월 30일에 지급하기로 약속했습니다. 그런데 B씨가 계약을 파기하겠다는 말을 반복해서 하자, A씨는 불안한 마음에 공인중개사 사무실에 부동산 매도용 인감증명서, 매매계약서, 위임장, 등기부등본 등 소유권 이전 등기에 필요한 서류와 3억 원이 입금된 자신의 은행 통장 사본을 맡겨두었습니다. 그리고 B씨에게 이 사실을 알리고 1개월 안에 소유권 이전 등기 절차를 이행하라고 최고했습니다. 과연 A씨는 잔금이 예치된 통장 사본을 B씨에게 제시하는 것만으로 계약을 해제할 수 있을까요?

결론부터 말씀드리면, 통장 사본만으로는 계약 해제가 어렵습니다.

왜 그럴까요?

민법 제460조 단서에 따르면, 채권자가 미리 변제받기를 거절하는 경우 구두의 제공만으로 적법한 이행 제공이 있었다고 볼 수 있습니다. 또한, 쌍무계약에서 채무자가 채무를 이행하지 않겠다는 의사를 명백히 표시한 경우, 채권자는 자신의 채무 이행 제공 없이 계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수 있습니다. (대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다54979 판결, 대법원 2007. 9. 20. 선고 2005다63337 판결 참조)

그러나 동시이행의 관계에 있는 쌍무계약에서는 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려는 사람은 동시이행 관계에 있는 자신의 채무 이행을 제공해야 합니다. 즉, 언제든지 현실적으로 이행할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 수령을 최고해야 합니다. 단순히 이행 준비만 갖추고 있는 것만으로는 부족합니다. (대법원 2008. 4. 24. 선고 2008다3053, 3060 판결 등 참조)

A씨의 경우, 잔금이 예치된 통장 사본을 제시한 것은 단순히 잔금 지급 준비를 보여준 것에 불과합니다. 이는 적법한 이행의 제공으로 볼 수 없습니다. (대법원 2004. 12. 9. 선고 2004다49525 판결 참조) 즉, A씨는 실제로 잔금을 지급할 수 있도록 준비를 마치고, B씨에게 잔금을 수령할 것을 최고해야 합니다.

정리하자면, 계약 파기를 막기 위해서는 잔금을 지급할 준비를 갖추는 것뿐만 아니라, 상대방에게 잔금 수령을 최고하는 등 적법한 이행의 제공이 필요합니다. 단순히 통장 사본을 제시하는 것만으로는 부족하다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다. 전문가와 상담을 통해 정확한 법률적 조언을 구하는 것이 안전하고 확실한 방법입니다.