부동산 등기부, 꼼꼼히 확인하고 내 권리 지키자!

부동산 거래, 특히 전·월세 계약할 때 등기부등본 확인은 필수라는 거 아시죠? 등기부등본이 뭐고, 왜 봐야 하는지, 어떻게 보는지 자세히 알려드릴게요!

1. 부동산 등기부등본이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 토지나 건물 같은 부동산의 신분증이자 이력서라고 생각하면 됩니다. 어떤 부동산이 누구 소유인지, 빚은 얼마나 있는지 등 중요한 정보가 꼼꼼하게 기록되어 있어요. (법제처, 『법률용어사전』 참조)

• 부동산의 표시: 위치, 지번, 종류, 구조, 면적 등 부동산의 기본 정보
• 부동산에 관한 권리관계: 소유권, 전세권, 저당권 등 부동산에 관련된 권리 설정, 변경, 소멸 등의 내역 (부동산등기법 제3조)

2. 등기부등본, 어떻게 확인할까요?

등기부등본은 **등기소, 무인발급기, 인터넷등기소(www.iros.go.kr)**에서 발급받을 수 있습니다. (부동산등기법 제19조제1항, 부동산등기규칙 제27조, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조) 인터넷등기소를 이용하면 365일 24시간 언제든지 편리하게 발급받을 수 있어요! (단, 일부 서비스 이용 시 회원가입 필요)

3. 등기부등본, 어떻게 구성되어 있을까요?

등기부등본은 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉘어 있습니다. (부동산등기법 제15조제2항)

• 표제부: 부동산의 위치, 면적, 구조 등 기본적인 정보를 담고 있습니다. (부동산등기규칙 제13조제1항) 계약하려는 부동산 정보와 일치하는지 꼼꼼히 확인하세요!
• 갑구: 소유권 변동 사항 (소유자 변경, 가압류, 가처분 등)을 기록합니다. (부동산등기규칙 제13조제2항) 특히 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 이런 등기가 있는 부동산은 위험할 수 있어요! 가등기 이후 임차하면 본등기가 이루어질 경우 보호받지 못할 수 있습니다.
• 을구: 소유권 이외의 권리 (저당권, 전세권 등)에 대한 정보를 담고 있습니다. (부동산등기규칙 제13조제2항) 저당권, 전세권이 많이 설정된 부동산은 경매 시 보증금을 돌려받기 어려울 수 있으니 주의해야 합니다. 또한, 지상권, 지역권 설정 여부도 확인하는 것이 좋습니다.

4. 등기된 권리의 순위는 어떻게 정해질까요?

등기된 권리의 순위는 기본적으로 등기 순서대로 정해집니다. (부동산등기법 제4조제1항) 같은 갑구 또는 을구 내에서는 순위번호, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호로 순위를 판단합니다. (부동산등기법 제4조제2항) 부기등기는 주등기의 순위를 따르지만, 같은 주등기에 대한 부기등기끼리는 등기 순서대로 순위가 정해집니다. (부동산등기법 제5조)

5. 등기부등본만으로는 모든 것을 알 수 없다!

등기부등본은 중요한 정보를 제공하지만, 모든 권리관계를 보여주지는 않습니다. 예를 들어 유치권은 등기부등본에 나타나지 않으므로, 부동산을 직접 방문하여 권리관계를 확인하는 것이 중요합니다.

6. 경매 진행 중인 부동산 임대, 사기죄 성립할 수 있다!

임대인이 임대차계약 시 경매 진행 사실을 고지하지 않았다면, 임차인이 등기부등본 확인이 가능했더라도 사기죄가 성립할 수 있습니다. (대법원 1998. 12. 8. 선고 98도3263 판결 참고)

부동산 거래, 특히 전·월세 계약 시 등기부등본 꼼꼼히 확인하고 안전하게 거래하세요!