전월세 계약, 꼼꼼하게 확인하고 안전하게 시작하세요!

집을 구하는 건 설레는 일이지만, 동시에 복잡한 계약 과정을 거쳐야 하죠. 특히 사회 초년생이나 처음 자취를 시작하는 분들은 어디서부터 어떻게 해야 할지 막막할 수 있습니다. 소중한 보증금을 지키고 문제없이 계약하기 위해 꼭 알아야 할 사항들을 정리해봤습니다.

1. 계약 상대방, 제대로 확인했나요?

임대차계약은 집주인(임대인)과 세입자(임차인) 사이에 이루어집니다. 집주인이 직접 계약하는 경우, 등기부등본상 소유자 정보와 신분증이 일치하는지 꼭 확인하세요! 만약 대리인과 계약한다면 위임장과 인감증명서를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 대리인이 진짜 집주인에게 위임받은 사람인지, 위임 범위는 어디까지인지 확인하는 것이 중요합니다. (대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결)

2. 등기부등본, 꼼꼼히 보는 법

등기부등본은 부동산의 주민등록등본과 같습니다. 토지나 건물의 정보와 소유권, 저당권 등 권리관계를 알 수 있는 중요한 문서죠. 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 간편하게 열람 및 발급받을 수 있습니다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 나뉩니다.

(1) 표제부: 집의 기본 정보 확인!

• 주소, 면적 등이 계약하려는 집과 일치하는지 확인합니다.
• 특히 아파트, 빌라 등은 동, 호수까지 정확히 확인해야 합니다. 만약 등기부등본과 실제 호수가 다르면 나중에 법적 보호를 받지 못할 수 있습니다! (대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결)

(2) 갑구: 소유권 변동 사항 체크!

• 현재 소유자가 누구인지 확인합니다. 등기부등본상 소유자와 계약해야 안전합니다.
• 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 있는지 확인합니다. 이런 등기가 있다면 계약하지 않는 것이 좋습니다. 나중에 경매로 넘어가거나 소유권 분쟁이 발생할 수 있기 때문입니다.

(3) 을구: 다른 권리 설정 여부 확인!

• 저당권, 전세권 설정 여부를 확인합니다. 설정 금액이 너무 많으면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커집니다.
• 지상권, 지역권 등 다른 권리도 꼼꼼히 살펴봅니다.

등기부등본은 계약 전뿐 아니라 잔금 치르기 전에도 다시 한번 확인하는 것이 좋습니다. 혹시 그 사이에 권리관계가 변동되었을 수도 있으니까요!

3. 등기된 권리의 순위, 알고 계신가요?

등기부등본에는 권리 설정 순서대로 기록됩니다. 같은 갑구나 을구 내에서는 순위번호를, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호를 기준으로 순위를 정합니다. (부동산등기법 제4조, 제5조)

4. 확정일자, 꼭 받으세요!

확정일자는 임대차계약의 효력 발생일을 증명하는 중요한 절차입니다. 주민센터 등에서 계약서에 도장을 받으면 됩니다. 확정일자를 받아야 나중에 집이 경매로 넘어가더라도 다른 채권자보다 우선적으로 보증금을 돌려받을 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의6, 주택임대차보호법 시행령 제6조)

5. 임대인에게 요구할 수 있는 정보

임대차계약 시 임대인에게 다음 정보를 요구할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조의6, 제3조의7)

• 확정일자 부여일, 차임, 보증금 등
• 미납 국세 및 지방세 정보

전월세 계약은 복잡하지만, 꼼꼼하게 확인하고 준비하면 안전하게 거래할 수 있습니다. 위에 안내된 내용들을 숙지하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.