우리집 사려고 하는데, 등기부등본 뭐가 중요할까요? (feat. 임차권, 전세권, 저당권, 가등기, 가처분, 가압류)

집을 사려고 등기부등본을 떼어보니 뭐가 잔뜩 써있어서 당황하셨나요? 알 수 없는 용어들 때문에 머리가 지끈거린다면, 이 글이 도움이 될 거예요. 부동산 거래 시 꼭 확인해야 할 권리관계, 임차권, 전세권, 저당권, 가등기, 가처분, 가압류에 대해 쉽게 설명해 드릴게요!

1. 임차권: 내 집에 세입자가 살고 있다면?

• 임차권이란? 쉽게 말해, 세입자가 집주인에게 월세/전세를 내고 집을 사용할 수 있는 권리예요. (민법 제618조)
• 중요 포인트! 임차인이 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖추면, 집을 팔더라도 새로운 집주인은 세입자를 함부로 내보낼 수 없어요. 그리고 새 집주인은 이전 집주인의 보증금 반환 의무도 떠안게 됩니다. (주택임대차보호법 제3조제4항)

2. 전세권: 전세로 살고 있는 사람의 권리!

• 전세권이란? 세입자가 전세금을 내고 집을 사용할 수 있는 권리인데, 임차권보다 더 강력한 권리예요. 전세금을 돌려받을 때 다른 빚보다 우선적으로 받을 수 있도록 법으로 보호받거든요! (민법 제303조)
• 중요 포인트! 전세권이 설정되어 있으면, 집을 팔아도 새 집주인은 전세권자의 동의 없이 집을 사용할 수 없어요. 전세권자는 계약 기간 동안 안전하게 살 수 있죠.

3. 저당권: 집에 빚이 있다는 표시!

• 저당권이란? 집주인이 돈을 빌리면서 집을 담보로 제공한 경우, 돈을 빌려준 사람(저당권자)이 돈을 돌려받지 못하면 집을 팔아서 먼저 돈을 받아갈 수 있는 권리예요. (민법 제356조)
• 중요 포인트! 저당권이 설정된 집을 사면, 혹시라도 집주인이 빚을 갚지 못할 경우 집이 경매로 넘어가 소유권을 잃을 수도 있어요.

4. 가등기: 미래에 소유권을 갖게 될 권리!

• 가등기란? 나중에 특정 조건을 만족하면 소유권을 갖게 될 권리를 미리 등록해두는 거예요. 예를 들어, 돈을 모두 갚으면 집을 준다는 약속을 받고 가등기를 해둘 수 있죠. (부동산등기법 제88조)
• 중요 포인트! 가등기 후에 본등기(진짜 소유권 등기)가 이루어지면, 가등기 이후에 집을 산 사람의 소유권보다 앞서게 돼요. 가등기가 있으면 나중에 소유권 분쟁이 생길 수 있으니 주의해야 해요.

5. 가처분: 재산을 함부로 처분하지 못하게!

• 가처분이란? 소송 등으로 권리관계가 확정되기 전에, 재산을 함부로 처분하지 못하도록 법원이 명령하는 거예요. 예를 들어, 소유권 분쟁 중에 집을 팔지 못하게 하는 거죠. (민사집행법 제300조 및 305조)
• 중요 포인트! 가처분이 설정된 집을 사면, 가처분권자(가처분을 신청한 사람)에게 대항할 수 없어요. 즉, 가처분권자가 승소하면 소유권을 잃을 수도 있습니다. (대법원 1963. 4. 4. 선고 63다44 판결)

6. 가압류: 돈 받을 권리를 위해 재산을 묶어두는 것!

• 가압류란? 돈을 빌려주고 못 받았을 때, 채무자의 재산을 미리 묶어두는 제도예요. 나중에 소송에서 이기면 그 재산을 팔아서 돈을 받아낼 수 있죠. (민사집행법 제276조)
• 중요 포인트! 가압류가 설정된 집을 사면, 집이 경매로 넘어가 소유권을 잃을 수도 있어요.

집을 사기 전에 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 전문가의 도움을 받는 것이 안전한 부동산 거래의 첫걸음입니다.