부동산 매매 시 빚 떠안는 약정, 빚 갚는 방법에도 종류가 있다?

부동산을 사고팔 때 종종 기존 빚을 매수인이 떠안는 경우가 있습니다. 예를 들어, 은행 빚이 남아있는 아파트를 사면서 매수인이 그 빚을 갚기로 하는 것이죠. 이때 빚을 떠안는 약정에도 종류가 있다는 사실, 알고 계셨나요? 단순히 빚을 대신 갚아주는 '이행인수'와 매도인과 매수인이 함께 빚을 갚을 책임을 지는 '병존적 채무인수'가 있습니다. 오늘은 이 둘을 구분하는 기준에 대해 알아보겠습니다.

이행인수 vs 병존적 채무인수, 뭐가 다를까?

• 이행인수: 매수인이 매도인을 대신하여 채권자에게 빚을 갚는 것으로, 매도인은 빚에서 완전히 벗어납니다. 마치 택배를 대신 받아주는 것과 비슷합니다. 택배(빚)의 주인은 여전히 같지만, 수령인(빚 갚는 사람)만 바뀌는 것이죠.

• 병존적 채무인수: 매수인이 빚을 갚기로 약속하지만, 매도인도 여전히 빚을 갚을 의무를 집니다. 즉, 매수인과 매도인 둘 다 채권자에게 빚을 갚을 책임이 있는 것이죠. 마치 공동명의로 빚을 진 것과 같은 상황입니다.

어떤 기준으로 구분할까?

핵심은 계약 당사자들이 채권자에게 매수인이 직접 빚을 갚도록 할 의사가 있었는지입니다. 대법원은 여러 가지 요소를 종합적으로 고려하여 판단해야 한다고 설명합니다. (민법 제105조, 제454조, 제539조)

• 계약 당시 상황: 왜 이런 계약을 했는지, 어떤 과정을 거쳤는지, 무엇을 목표로 했는지 등
• 당사자들의 관계: 매도인과 매수인 각자의 입장과 서로의 관계, 그리고 채권자와의 관계 등
• 이해관계: 계약으로 인해 당사자들과 채권자가 얻거나 잃는 것은 무엇인지 등
• 거래 관행: 일반적으로 이런 상황에서 어떻게 처리하는지 등

특히, 빚에 대한 권리관계까지 함께 매수인에게 넘어갔거나, 매수인이 빚 부담에 상응하는 대가를 받았다면 병존적 채무인수로 볼 가능성이 높습니다. 예를 들어, 빚이 있는 부동산을 시세보다 싸게 사는 대신 빚을 떠안는 경우가 이에 해당합니다. (대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다54627 판결)

결론

부동산 매매 시 빚을 떠안는 약정은 단순해 보여도 그 안에 다양한 법적 의미가 숨겨져 있습니다. 따라서 계약 전에 전문가와 상담하여 본인의 상황에 맞는 계약 형태를 선택하는 것이 중요합니다. 단순히 빚을 대신 갚아주는 것인지, 아니면 함께 책임지는 것인지 명확히 구분하여 불필요한 분쟁을 예방해야 하겠습니다.