부동산 살 때 대출 인수, 나도 빚 생기는 건가요? (병존적 채무인수 vs 이행인수)

부동산 매매할 때 기존 대출을 그대로 넘겨받는 '대출 인수' 많이 하시죠? 이때 중요한 법적 문제가 발생할 수 있다는 사실, 알고 계셨나요? 내가 은행에 빚지는 게 아닌데 갑자기 채권자가 나한테 돈 갚으라고 하면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 부동산 매매 시 대출 인수와 관련된 '병존적 채무인수'와 '이행인수'에 대해 알아보겠습니다.

사례: 갑은 을에게서 아파트(A부동산)를 사기로 했습니다. A부동산에는 을이 받은 은행 대출(근저당 설정)이 있습니다. 갑은 을의 대출을 인수하고, 그 대출금만큼 매매대금에서 빼주기로 약정했습니다. 그런데 을과 갑은 은행(채권자)에게 이 사실을 알리거나 동의를 구하지 않았습니다. 이 경우, 갑은 은행에 빚을 갚아야 할까요?

핵심 질문: 갑은 을의 대출을 넘겨받은 것이 '병존적 채무인수'일까요, 아니면 '이행인수'일까요? 그리고 은행은 갑에게 직접 돈을 갚으라고 요구할 수 있을까요?

병존적 채무인수 vs 이행인수:

• 병존적 채무인수: 기존 채무자(을)와 새로운 채무자(갑) 둘 다 채무를 부담하는 것. 채권자(은행)는 둘 중 누구에게든 돈을 갚으라고 요구할 수 있습니다. 마치 '공동 채무자'처럼 되는 것입니다.

• 이행인수: 새로운 채무자(갑)가 기존 채무자(을)를 대신해서 채무를 이행하기로 약속하는 것. 채권자(은행)는 여전히 기존 채무자(을)에게 돈을 갚으라고 요구해야 합니다. 갑은 을에게만 책임이 있습니다.

판단 기준: 대법원은 계약 당사자(갑과 을)가 채권자(은행)에게 계약 당사자 일방(갑 또는 을)이나 채무인수인(갑)에게 직접 채권을 행사하게 할 의사가 있었는지에 따라 병존적 채무인수인지 이행인수인지 판단한다고 했습니다. (대법원 1997. 10. 24. 선고 97다28698 판결)

특히, 갑이 채무 부담에 상응하는 대가(매매대금 공제)를 받았다면, 특별한 사정이 없는 한 병존적 채무인수로 봅니다.

사례 분석:

1. 면책적 채무인수 아님: 은행의 동의가 없었으므로 을은 채무에서 벗어나지 못합니다. 즉, 면책적 채무인수가 아닙니다.

2. 병존적 채무인수: 갑은 대출을 인수하는 대신 매매대금을 그만큼 덜 냈습니다. 즉, 채무 부담에 대한 대가를 받았으므로 병존적 채무인수로 볼 수 있습니다.

결론: 갑과 을의 약정은 병존적 채무인수입니다. 따라서 은행은 갑에게 직접 대출금을 갚으라고 요구할 수 있습니다.

주의사항: 부동산 매매 시 대출 인수는 복잡한 법적 문제를 일으킬 수 있습니다. 계약서 작성 및 진행 과정에서 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 특히 채권자(은행)의 동의를 얻는 것이 중요합니다.