부동산 매매할 때 기존 대출을 인수하는 경우가 많죠. 단순히 빚을 대신 갚아주는 것처럼 보이지만 법적으로는 여러 가지 의미가 있을 수 있습니다. 오늘은 대출 인수가 단순히 빚 갚는 것 이상의 의미를 가질 수 있는 경우에 대해 알아보겠습니다.
이행인수 vs. 병존적 채무인수
대출 인수에는 크게 두 가지 유형이 있습니다. 하나는 이행인수이고, 다른 하나는 병존적 채무인수입니다.
어떤 경우에 병존적 채무인수가 될까?
핵심은 계약 당사자들이 은행(채권자)에게 매수인(채무인수인)에게 직접 돈을 요구할 수 있는 권리를 주려는 의도가 있었는지 여부입니다. 이 의도는 계약 체결의 동기, 경위, 목적, 당사자들의 지위와 이해관계, 거래 관행 등을 종합적으로 고려해서 판단해야 합니다.
특히,
특별한 사정이 없는 한 병존적 채무인수로 봅니다.
관련 법조항 & 판례
사례
A가 B에게 아파트를 팔면서, B가 A의 은행 대출을 인수하기로 했습니다. B는 매매대금에서 대출금만큼을 공제받았습니다. 이 경우 B는 단순히 A의 빚을 대신 갚아주는 것이 아니라, 은행에 직접 빚을 갚을 의무를 지게 됩니다. 즉, 병존적 채무인수가 되는 것입니다.
결론
부동산 매매 시 대출을 인수할 때는 단순히 빚을 대신 갚아주는 것으로 생각하지 말고, 계약 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 자칫하면 예상치 못한 빚을 떠안게 될 수도 있습니다. 전문가와 상담하여 자신의 상황에 맞는 최선의 선택을 하시기 바랍니다.
민사판례
부동산을 살 때 기존 빚(근저당 등)을 떠안기로 하면서 매매대금에서 그 빚만큼 빼주는 경우, 단순히 빚을 대신 갚아주기로 한 것인지(이행인수), 아니면 매수인도 같이 빚을 지기로 한 것인지(병존적 채무인수) 판단하는 기준을 제시한 판례입니다. 핵심은 매수인이 빚 부담에 대한 대가로 부동산을 얻었는지 여부입니다.
상담사례
부동산 매매 시 대출 인수는 채권자 동의 없이 매매 당사자 간 합의만으로도 매수인이 기존 채무자와 함께 채무를 부담하는 병존적 채무인수로 해석되어 매수인이 직접 채무 변제 책임을 질 수 있다.
민사판례
부동산 매매에서 매수인이 기존 채무를 인수하기로 약정했을 때, 그 약정이 단순히 매도인의 채무 이행을 대신하는 '이행인수'인지, 아니면 매수인이 매도인과 함께 채무를 부담하는 '병존적 채무인수(제3자를 위한 계약)'인지 판단하는 기준을 제시한 판례입니다. 핵심은 계약 당사자들이 채권자에게 매수인에 대해 직접 청구할 수 있는 권리를 주려는 의도가 있었는지 여부입니다.
민사판례
임대아파트를 매수하면서 기존 대출금을 인수한 경우, 매수인은 원래 채무자와 함께 채무를 갚을 책임이 있다.
민사판례
부동산 매매 시 매수인이 매매 목적물에 대한 기존 채무를 인수하기로 하고 그 금액을 매매대금에서 공제하기로 한 경우, 매수인이 그 채무를 바로 갚지 않았다고 해서 매도인이 함부로 매매계약을 해제할 수는 없다. 매수인이 채무를 갚지 않은 것이 매매대금을 지급하지 않은 것과 같은 특별한 사정이 있어야만 매도인이 계약을 해제할 수 있다.
민사판례
부동산을 살 때 기존 채무를 인수하기로 했다면, 단순히 그 채무를 갚지 않았다는 이유만으로 매매계약을 해제할 수는 없다. 하지만 채무를 갚지 않아서 마치 매매대금 일부를 내지 않은 것과 같은 심각한 손해를 판매자에게 입힌다면 계약 해제가 가능하다.