부동산 매매와 대리권 분쟁: 믿을 만한 정당한 이유란 무엇일까?

부동산 거래는 인생에서 가장 중요한 계약 중 하나입니다. 특히 큰 금액이 오가는 만큼 계약 당사자들의 권리 관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 오늘 소개할 사례는 대리인을 통해 부동산을 매매하면서 발생한 분쟁에 대한 이야기입니다. 대리권의 범위와 '믿을 만한 정당한 이유'에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 소외 1, 2(피고의 여동생)를 통해 피고 소유의 부동산을 매수했습니다. 소외 1, 2는 피고의 위임을 받아 부동산을 관리해 왔고, 피고는 오랫동안 부동산 관리에 관여하지 않았습니다. 이들은 원고에게 자신들이 부동산을 처분할 권한이 있다고 설명했고, 원고는 이를 믿고 매매계약을 체결했습니다. 그러나 실제로 소외 1, 2에게는 대리권이 없었고, 이로 인해 분쟁이 발생했습니다.

쟁점

이 사건의 핵심 쟁점은 원고가 소외 1, 2에게 대리권이 있다고 믿은 데에 '정당한 이유'가 있었는지 여부입니다. 민법 제126조(표현대리)는 대리권이 없는 자가 타인의 대리인으로 계약을 체결한 경우에도, 상대방이 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있다면 그 계약은 유효하다고 규정하고 있습니다.

법원의 판단

대법원은 원고가 소외 1, 2에게 대리권이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 없었다고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 소외 1, 2는 등기권리증, 인감도장, 인감증명서, 위임장 등 부동산 처분에 필요한 서류를 소지하지 않았습니다.
• 매매대금은 피고의 계좌가 아닌 소외 1의 계좌로 입금되었습니다.
• 매매계약서에 피고의 연락처가 기재되어 있지 않았고, 원고가 피고에게 직접 매도 의사를 확인한 사실도 없었습니다.
• 매매가격이 공시지가보다 현저히 낮았습니다.

법원은 이러한 사정들을 종합적으로 고려할 때, 부동산 거래 경험이 있는 원고가 소외 1, 2의 대리권을 믿었다는 것은 납득하기 어렵다고 판단했습니다. 특히, 계약 체결 이후에 소외 1, 2가 원고에게 인감증명서와 위임장을 교부한 사실은 '정당한 이유' 판단에 고려될 수 없다고 명시했습니다. 대리행위 당시를 기준으로 판단해야 한다는 것입니다. (대법원 1981. 12. 8. 선고 81다322 판결, 대법원 2013. 4. 26. 선고 2012다99617 판결 참조)

결론

이 사건은 대리인을 통한 부동산 거래 시 대리권의 존재 여부를 꼼꼼히 확인해야 함을 보여주는 중요한 사례입니다. '정당한 이유'는 단순한 믿음이 아니라 객관적인 사정에 근거해야 하며, 특히 계약 당시의 상황을 중심으로 판단된다는 점을 기억해야 할 것입니다.