부동산 무권대리, 등기서류와 인감도장이 있으면 대리권이 있다고 믿을 만한가?

부동산 거래에서 대리인이 위임받은 권한을 넘어 계약하는 경우가 종종 발생합니다. 이러한 무권대리 상황에서 상대방은 대리인에게 대리권이 있다고 믿었더라도, 그 믿음에 '정당한 이유'가 있어야만 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. 오늘은 대리권의 존재를 믿을 '정당한 이유'에 대한 대법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

원고는 소외인에게 부동산 매도를 위임했습니다. 소외인은 자신의 채무를 해결하기 위해 원고 몰래 제1부동산은 피고 1에게 양도담보로, 제2부동산은 피고 2에게 대물변제로 제공했습니다. 원고는 이 거래를 알고 소송을 제기했습니다.

쟁점

소외인에게 대리권이 없다는 것은 명백한 상황에서, 피고 1과 피고 2는 소외인의 대리권을 믿을 '정당한 이유'가 있었을까요? 특히, 소외인이 원고에게 받은 등기서류와 인감도장을 제시한 것이 '정당한 이유'가 될 수 있을까요?

법원의 판단

• 제1부동산 (양도담보): 소외인이 원고로부터 등기서류와 인감도장을 받아 피고 1에게 제시했다면, 피고 1은 소외인에게 대리권이 있다고 믿을 '정당한 이유'가 인정됩니다. 소외인이 피고 1에게 채무가 있었다고 하더라도, 피고 1이 원고에게 직접 대리권을 확인해야 할 의무까지는 없습니다. (민법 제126조, 대법원 1978. 3. 28. 선고 78다282, 283 판결, 대법원 1987. 5. 26. 선고 86다카1821 판결 참조)

• 제2부동산 (대물변제): 소외인은 피고 2와 계약을 먼저 체결하고 나중에 원고에게서 등기서류와 인감도장을 받았습니다. 따라서 피고 2는 계약 당시 소외인의 대리권을 믿을 '정당한 이유'가 없었습니다.

• 추가적으로, 원고가 소외인에게 다른 부동산에 대한 근저당권을 설정해주고 금전을 지급받기로 한 행위가, 대물변제 계약을 묵시적으로 추인한 것으로 볼 여지가 있습니다. 이 부분은 추가 심리가 필요합니다. (민법 제130조, 제132조, 대법원 1981. 4. 14. 선고 80다2314 판결, 대법원 1990. 4. 27. 선고 89다카2100 판결, 대법원 1991. 3. 8. 선고 90다17088 판결, 대법원 1995. 11. 14. 선고 95다28090 판결 참조)

결론

부동산 거래에서 대리인의 권한 범위를 꼼꼼히 확인하는 것은 매우 중요합니다. 등기서류와 인감도장의 존재만으로 대리권을 섣불리 믿었다가는 낭패를 볼 수 있습니다. 특히, 대리인이 자신의 이익을 위해 거래하는 경우에는 더욱 주의해야 합니다. 이번 판례는 '정당한 이유'의 판단 기준을 제시함으로써, 무권대리로 인한 분쟁 해결에 도움을 주고 있습니다. (민법 제126조, 대법원 1987. 7. 7. 선고 86다카2475 판결, 대법원 2002. 6. 28. 선고 2001다49814 판결, 대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다30331 판결 참조)