부동산 투자, 특히 여럿이 함께 할 때는 더욱 신중해야 합니다. 오늘은 부동산 명의신탁과 공동투자의 법적 함정에 대해 알아보겠습니다. 잘못하면 투자금을 날릴 수도 있으니 꼭 확인하세요!
1. 명의신탁, 유예기간 지나면 소유권 주장 못 한다!
과거에는 부동산 실소유자와 등기부상 소유자가 다른 '명의신탁'이 흔했습니다. 하지만 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'은 명의신탁을 금지하고, 일정 유예기간 내에 실명등기를 하도록 했습니다. 이 기간을 놓치면 명의신탁 약정은 무효가 되고, 실소유자는 소유권을 주장할 수 없게 됩니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조, 제11조, 제12조 제1항, 대법원 1999. 1. 26. 선고 98다1027 판결). 명의신탁은 절대 금물입니다!
2. 공동투자 = 공동사업? 꼼꼼히 따져봐야!
친구나 가족과 함께 부동산에 투자하는 경우, 단순히 함께 사는 '공유'일 수도 있고, '조합' 형태로 사업을 경영하는 것일 수도 있습니다. 단순 공유는 지분만큼의 권리만 행사할 수 있지만, 조합은 공동사업의 경영에 참여할 수 있고 이익 분배도 받을 수 있습니다.
3. 전매차익 노린 공동매수, 조합으로 인정받으려면?
단순히 함께 돈을 모아 부동산을 사서 되팔아 차익을 나누는 것은 조합이 아닙니다. 조합으로 인정받으려면, 매수한 부동산을 조합 재산으로 보고, 구성원 모두의 동의를 얻어 처분하고 이익을 나누기로 하는 명확한 약속이 있어야 합니다 (민법 제703조, 제262조, 대법원 1995. 9. 15. 선고 94다54894 판결, 대법원 2002. 6. 14. 선고 2000다30622 판결, 대법원 2006. 4. 13. 선고 2003다25256 판결). 단순히 전매차익을 얻기 위해 협력하는 것만으로는 부족합니다 (민법 제262조, 제703조, 대법원 2004. 4. 9. 선고 2003다60778 판결).
4. 공동투자, 계약서 작성이 필수!
공동투자는 자칫 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 따라서 투자 목적, 지분 비율, 이익 분배 방법, 의사결정 방식 등을 명확히 하는 계약서를 작성하는 것이 매우 중요합니다. 계약서가 없으면 나중에 문제가 생겼을 때 권리를 주장하기 어려워질 수 있습니다.
부동산 투자는 신중해야 합니다. 특히 공동투자는 더욱 그렇습니다. 관련 법률과 판례를 잘 살펴보고, 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.
민사판례
여러 명이 돈을 모아 부동산을 사면서 한 사람 명의로 등기를 했을 때, 그 부동산은 명의자가 소유하고, 나머지 사람들은 명의자에게 투자금 반환을 청구할 수 있다. 부동산 자체의 소유권을 주장할 수는 없다.
생활법률
내 돈으로 집을 사서 다른 사람 명의로 등기하는 명의신탁은 세금 회피 등 목적으로 이용되지만, 법적 효력이 없고 소유권 분쟁 등 심각한 문제를 야기할 수 있으므로, 예외적인 경우를 제외하고는 피해야 한다.
민사판례
부동산실명법 시행 전에 맺은 명의신탁 약정이 법 시행 후 유예기간까지 실명등록을 하지 않아 무효가 된 경우, 명의수탁자(등기상 소유자)는 명의신탁자(실소유자)에게 해당 부동산의 소유권을 넘겨줘야 한다.
민사판례
부동산 실명제법에 따른 유예기간 내에 실명등기를 하지 않으면 명의신탁 약정은 무효가 되며, 이후 소유권을 주장할 수 없다. 가처분은 소유권 분쟁에 대한 '쟁송'으로 인정되지 않아 유예기간 연장 사유가 될 수 없다.
형사판례
다른 사람 이름으로 등기된 부동산(명의신탁 부동산)을 실제 소유자가 아닌 명의를 빌려준 사람이 함부로 팔았다면, 실제 소유자의 재산을 횡령한 것으로 보고 횡령죄로 처벌받을 수 있습니다. 특히, 과거 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'에서 명의신탁을 금지하고 실제 소유자 이름으로 바꾸도록 유예기간을 주었는데, 그 기간 안에 바꾸지 않고 팔았더라도 횡령죄가 성립합니다.
민사판례
부동산 실명제 시행 전 명의신탁된 부동산을 유예기간 내에 실명으로 등기하지 못한 경우, 명의수탁자는 부동산 자체가 아닌 명의신탁자가 제공한 매수자금을 부당이득한 것으로 본다.