부동산 분양대행 계약, 대리권 인정 여부는?

부동산 거래, 특히 신축 빌라나 아파트 분양 과정에서 분양대행사를 통해 계약하는 경우가 많습니다. 이때 분양대행사가 단순히 광고나 중개만 하는 것인지, 아니면 건물주를 대리하여 계약을 체결할 권한까지 가지고 있는지가 중요한 문제가 될 수 있습니다. 오늘은 분양대행 계약에서 대리권 인정 여부를 다룬 판례를 소개합니다.

사건의 개요

원고는 분양대행사(소외 1)를 통해 피고 소유의 빌라 두 채를 매수하기로 계약하고 계약금 일부를 지급했습니다. 그런데 분양대행사가 피고에게 계약 사실을 알리지 않고 잠적해버렸습니다. 원고는 분양대행사가 피고의 대리인 자격으로 계약을 체결했으므로, 피고에게 계약 이행 책임이 있다고 주장했습니다.

쟁점

분양대행 계약서에 '분양대행사는 건물주의 인장으로 계약해야 하며, 임의로 계약한 경우 건물주는 책임지지 않는다'는 조항이 있었습니다. 이 조항 때문에 원심 법원은 분양대행사에게 대리권이 없다고 판단했습니다. 과연 분양대행사에게 대리권이 있었을까요?

대법원의 판단

대법원은 원심 판결을 뒤집고 분양대행사에게 대리권이 있다고 판단했습니다. 대법원은 분양대행 계약서의 전체 내용, 특히 분양대행사가 분양에 필요한 모든 비용을 부담하고, 일정 금액을 피고에게 선지급하기로 한 점에 주목했습니다. 이러한 계약 조건을 종합적으로 고려할 때, 분양대행사는 단순히 중개 역할만 하는 것이 아니라 피고를 대리하여 분양계약을 체결할 권한까지 위임받았다고 보아야 한다는 것입니다. 즉, '건물주의 인장으로 계약해야 한다'는 조항은 대리권 자체를 부정하는 것이 아니라, 대리권 행사 방식을 제한하는 의미로 해석해야 한다는 것입니다.

관련 법 조항: 민법 제105조 (의사표시의 해석)

의사표시는 당사자가 알거나 알 수 있었던 사정과 그 의사표시에 관한 모든 사정을 종합하여 함리적으로 해석하여야 한다.

판례의 의의

이 판례는 분양대행 계약서에 '인장 조항'이 있다고 하더라도, 계약의 전체적인 내용과 당사자들의 의사를 종합적으로 고려하여 대리권 인정 여부를 판단해야 한다는 점을 명확히 했습니다. 부동산 거래, 특히 분양 계약 시 대리권의 범위를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요하다는 것을 보여주는 사례입니다.