부동산을 팔고 나면 양도소득세를 내야 하죠. 세금 계산의 기준이 되는 금액은 실제 거래된 금액(실거래가)을 기준으로 하는 것이 원칙입니다. 하지만 과거에는 세금 계산의 편의를 위해 정부가 정한 기준시가를 사용하기도 했습니다. 그런데 기준시가를 사용하면 실제 거래 금액보다 세금이 더 많이 나오는 경우가 발생할 수 있습니다. 이런 불이익을 막기 위해 법에서는 실거래가를 증명할 수 있는 서류를 제출하면 실거래가 기준으로 세금을 계산해 주는 제도를 마련했습니다.
그렇다면 실거래가를 증명하는 서류는 언제까지 제출해야 할까요? 예정신고나 확정신고 기간까지 제출해야만 인정될까요? 아니면 그 이후라도 제출할 수 있을까요? 이 문제에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
쟁점: 실거래가 증빙서류 제출 시기 제한의 위헌 여부
과거 소득세법 시행령(1993. 12. 31. 대통령령 제14083호로 개정되기 전) 제170조 제4항 제3호는 양도소득세 신고 시 실거래가 증빙서류를 제출해야 실거래가액을 인정해 주도록 규정했습니다. 납세자는 이 조항이 실거래가액에 의한 과세를 지나치게 제한하여 헌법에 위배된다고 주장했습니다. (헌법 제11조 평등권, 제23조 재산권, 제59조 조세법률주의)
판결: 합헌
법원은 해당 조항이 합헌이라고 판단했습니다. 기준시가를 사용하는 것이 원칙이었던 당시 법령의 취지는 과세의 편의를 위한 것이었고, 실거래가액에 의한 과세를 아예 막은 것이 아니라 예외적으로 허용한 것이라는 점을 고려했습니다. 또한, 실거래가 증빙서류 제출 시기를 제한한 것 역시 과세 행정의 효율성을 위한 합리적인 조치라고 보았습니다. 즉, 납세자가 기준시가로 인해 불이익을 받지 않도록 증빙서류 제출 기회를 제공했으므로, 해당 조항이 헌법에 위배된다고 볼 수 없다는 것입니다. (구 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호, 현행 제166조 제4항 제3호 참조)
핵심 정리
참고: 현재는 실거래가 신고가 의무화되어 있습니다. 위 판례는 과거 기준시가 과세 시절의 판례이므로 현재 상황에 직접 적용하기는 어렵습니다. 하지만 법원이 실거래가 증빙서류 제출 시기 제한을 합헌으로 판단한 논리는 현재에도 참고할 만한 가치가 있습니다.
세무판례
옛날 소득세법(1993년 개정 전)에서 부동산 양도차익 계산 시 기준시가를 원칙으로 한 것은 합헌이며, 신고기한 이후에는 실거래가를 적용할 수 없다.
세무판례
부동산을 팔았을 때 내야 하는 양도소득세를 계산할 때, 정부가 정한 기준시가가 아니라 실제 거래된 금액(실거래가)을 사용할 수 있는지에 대한 판례입니다. 세금 신고를 제때 못 했더라도, 정해진 기간 안에 실거래가를 증명할 서류를 제출하면 실거래가를 기준으로 세금을 계산해야 한다는 것이 핵심입니다.
세무판례
양도소득세를 계산할 때, 정해진 기한 안에 실제 거래 가격을 증명하는 서류와 함께 신고하지 않으면, 정부가 정한 기준시가로 세금을 계산합니다. 또한, 양도소득세 신고 시 실제 거래 가격과 다른 허위 계약서를 제출했더라도, 그 자체만으로는 실거래가로 과세할 수 없습니다. 부동산 취득이나 양도 과정에서 조세 회피 목적으로 허위 계약서를 작성한 사실이 입증되어야 합니다.
세무판례
부동산을 팔고 양도소득세를 신고할 때, 실제 거래가격을 알고 있더라도 양도차익 예정신고나 확정신고를 하지 않거나, 신고할 때 실제 거래가격을 증명하는 서류를 제출하지 않으면, 세금 계산은 기준시가를 기준으로 한다는 판결입니다.
세무판례
부동산을 1년 안에 되팔아 양도소득세를 내야 하는 경우, 세금 계산의 기준이 되는 금액은 '기준시가'입니다. 실제 거래 금액(실거래가)으로 세금을 계산해달라고 하려면 증빙서류를 제출해야 하는데, 기한 내에 제출하지 않으면 나중에 투기거래였다는 이유로 실거래가를 주장해도 인정되지 않습니다.
세무판례
1994년 이전 소득세법상 양도소득세 계산 시 실지거래가액을 적용하려면, 양도자가 예정신고 또는 확정신고 시 실지거래가액으로 신고하고 그 신고가액이 실제와 일치해야 합니다. 단순히 실지거래가액이 존재한다는 사실만으로는 부족합니다. 신고가 없거나 신고가액이 실제와 다르면 기준시가로 계산해야 하며, 이때에도 양도차익은 실제 양도가액을 초과할 수 없습니다.