부동산을 팔고 나서 양도소득세를 계산할 때, 실제 거래한 금액(실거래가)과 정부가 정한 기준 금액(기준시가) 중 어떤 것을 사용할까요? 당연히 실거래가를 사용하는 것이 맞다고 생각하시겠지만, 꼭 그렇지만은 않습니다. 오늘은 실거래가로 부동산을 팔았더라도, 제대로 신고하지 않으면 기준시가로 세금이 계산될 수 있다는 중요한 판례를 소개해드리겠습니다.
어떤 경우에 기준시가로 계산될까요?
소득세법에서는 양도소득세 계산의 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 원칙적으로 기준시가를 사용하도록 하고 있습니다. (소득세법 제23조 제4항, 제45조 제1항 제1호) 다만, 예외적으로 실거래가를 입증할 수 있는 경우에는 실거래가를 사용할 수 있습니다.
그런데 이 "예외적인 경우"가 중요합니다. 소득세법 시행령 제170조 제4항 제3호에서는 양도소득세 예정신고(소득세법 제95조) 또는 확정신고(소득세법 제100조)를 할 때 실거래가를 증명하는 서류를 제출해야만 실거래가를 인정한다고 명시하고 있습니다.
즉, 실제로는 실거래가로 거래했더라도, 신고를 하지 않았거나 신고할 때 증빙서류를 제출하지 않으면 기준시가를 기준으로 양도소득세가 계산되는 것입니다.
대법원 판례는 어떻게 판단했을까요?
이와 관련된 대법원 1987.11.24. 선고 87누693 판결은 이 원칙을 명확히 하고 있습니다. 이 판결에서는 비록 실거래가가 확인되더라도, 양도차익 예정신고나 확정신고를 하지 않았거나 신고 시 실거래가를 증명하는 서류를 제출하지 않았다면 기준시가를 기준으로 양도차익을 계산해야 한다고 판시했습니다.
판례에서는 세무공무원이 "양도소득세가 얼마 안 될 것"이라고 말해서 신고를 하지 않았다는 주장도 받아들이지 않았습니다. 세무공무원의 설명은 공식적인 견해표명이 아니기 때문에, 신고 의무를 면제해주는 사유가 될 수 없다는 것입니다.
결론적으로, 부동산을 양도할 때는 반드시 양도소득세 신고를 하고, 실거래가를 입증할 수 있는 서류를 함께 제출해야 합니다. 그렇지 않으면 예상치 못한 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다. 꼼꼼한 서류 준비와 정확한 신고만이 세금 문제로부터 나를 지킬 수 있습니다.
세무판례
부동산을 팔고 양도소득세 신고를 할 때, 실제 거래가격을 증명하는 서류를 첨부하지 않으면, 나중에 실제 거래가격을 안다고 해도 세금은 기준시가를 기준으로 계산합니다.
세무판례
부동산을 팔았을 때 내야 하는 양도소득세를 계산할 때, 정부가 정한 기준시가가 아니라 실제 거래된 금액(실거래가)을 사용할 수 있는지에 대한 판례입니다. 세금 신고를 제때 못 했더라도, 정해진 기간 안에 실거래가를 증명할 서류를 제출하면 실거래가를 기준으로 세금을 계산해야 한다는 것이 핵심입니다.
세무판례
양도소득세 신고 시 실제 거래가격과 다르게 신고했더라도, 나중에 실제 거래가격이 밝혀지더라도 원칙적으로 처음 신고한 가격을 기준으로 세금을 계산한다. 단, 처음 신고할 때 실제 거래가격대로 신고했고, 그 신고가격이 실제와 맞는 것으로 확인된 경우에만 실제 거래가격을 기준으로 세금을 계산한다.
세무판례
양도소득세를 계산할 때, 정해진 기한 안에 실제 거래 가격을 증명하는 서류와 함께 신고하지 않으면, 정부가 정한 기준시가로 세금을 계산합니다. 또한, 양도소득세 신고 시 실제 거래 가격과 다른 허위 계약서를 제출했더라도, 그 자체만으로는 실거래가로 과세할 수 없습니다. 부동산 취득이나 양도 과정에서 조세 회피 목적으로 허위 계약서를 작성한 사실이 입증되어야 합니다.
세무판례
부동산을 팔았을 때 세금(양도소득세)을 계산할 때, 정해진 기한 내에 실제 거래가격을 증명하는 서류를 제출하지 않으면 실제 가격이 얼마인지 알 수 있더라도 정부가 정한 기준시가를 기준으로 세금을 계산해야 합니다. 특정 투기 거래 유형을 제외하고는 이 원칙이 적용되며, 이것이 조세평등주의 등에 위배되지 않습니다.
세무판례
옛날 소득세법(1993년 개정 전)에서 부동산 양도차익 계산 시 기준시가를 원칙으로 한 것은 합헌이며, 신고기한 이후에는 실거래가를 적용할 수 없다.