부동산 양도세, 실거래가 신고 안 하면 기준시가로 과세!

부동산 팔고 양도소득세 낼 때, 실제 거래한 금액(실거래가)을 신고해야 세금을 정확하게 계산할 수 있겠죠? 그런데 만약 실거래가 신고를 안 하거나, 신고했더라도 증빙이 안 되면 어떻게 될까요? 오늘은 이와 관련된 법원 판결을 바탕으로 양도세 계산 방식에 대해 알아보겠습니다.

1. 실거래가 신고는 필수! 안 하면 기준시가로 계산

과거 소득세법(1999년 12월 28일 법률 제6051호 개정 전)에서는 양도세 계산 시 기준시가를 원칙으로 하고, 예외적인 경우에만 실거래가를 적용했습니다. 실거래가를 적용받으려면 세금 계산 마감일까지 증빙서류와 함께 실거래가를 세무서에 신고해야 했죠. (구 소득세법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호, 구 소득세법 시행령 제166조 제4항 제3호)

만약 실거래가 신고를 안 했거나, 신고는 했지만 증빙이 안 되면, 실제 거래 금액이 얼마였든 상관없이 기준시가를 기준으로 양도세를 계산합니다. 이는 기준시가 과세 원칙에 대한 예외를 두어 납세자가 불이익을 받지 않도록 보완하기 위한 장치입니다. (대법원 1998. 6. 26. 선고 98두7183 판결, 대법원 2000. 4. 11. 선고 99두7227 판결, 대법원 2000. 4. 25. 선고 99두9421 판결 참조)

2. 여러 부동산을 한꺼번에 거래할 땐 면적 합산!

만약 조세 회피 목적으로 허위 계약서를 쓰는 등 부정한 방법으로 부동산을 거래한 경우, 국세청장이 정한 기준에 해당하면 실거래가로 과세합니다. (구 소득세법 시행령 제166조 제4항 제2호) 당시 국세청 고시(제1996-16호)에서는 기준시가 1억 원 이상, 도시계획구역 안 토지 330㎡ 이상 등을 기준으로 제시했는데요.

여기서 중요한 점! 만약 여러 개의 부동산을 하나의 계약으로 거래했다면, 각 부동산 면적을 모두 합쳐서 기준 면적 이상인지 판단해야 합니다. (대법원 2000. 6. 13. 선고 98두5811 판결 참조)

3. 양도세 신고 때 허위 계약서 낸 건 '조세 회피 목적' 아냐!

양도세 신고 시 실거래가를 신고하면서 허위 계약서를 제출한 경우, 이는 부동산을 취득하거나 양도할 때 허위 계약서를 쓴 것과는 다릅니다. 따라서 조세 회피 목적으로 부정한 방법을 사용했다고 보기 어렵습니다. (구 소득세법 시행령 제166조 제4항 제2호, 대법원 2000. 6. 27. 선고 98두16088 판결 참조)

즉, 양도세 신고 시에만 허위 계약서를 제출한 경우에는 실거래가로 과세할 수 없다는 뜻입니다.

정리하자면, 양도세를 줄이려면 마감일까지 실거래가 신고와 증빙을 철저히 해야 합니다. 여러 부동산을 한 번에 거래할 때는 면적 합산 규정을 꼼꼼히 확인하고, 신고 과정에서 허위 계약서를 제출하는 것은 조세 회피로 인정되지 않을 수 있으니 주의해야 합니다.