부동산 중개수수료, 누가 내야 할까요?

부동산 거래, 특히 임대차 계약을 할 때 중개수수료 때문에 골치 아프셨던 경험, 한 번쯤 있으실 겁니다. 누가, 얼마를 내야 하는지 헷갈리는 경우가 많은데요. 최근 대법원 판례를 통해 중개수수료 지급 의무에 대한 기준을 다시 한번 확인할 수 있었습니다.

쟁점 1: 한쪽만 부동산에 의뢰했을 때, 양쪽 모두 중개수수료를 내야 할까요?

결론부터 말씀드리면, 원칙적으로 의뢰하지 않은 쪽은 중개수수료를 낼 필요가 없습니다.

공인중개사법 제2조 제1호는 '중개'란 거래 당사자 간의 매매, 교환, 임대차 등 권리 변동에 관한 행위를 알선하는 것이라고 정의하고 있습니다. 중요한 것은, 중개 의뢰는 한쪽에서만 해도 성립한다는 점입니다. (대법원 1995. 9. 29. 선고 94다47261 판결, 대법원 2021. 7. 29. 선고 2017다243723 판결)

하지만, 공인중개사법 제32조 제1항은 "개업공인중개사는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다"라고 명시하고 있습니다. 즉, 중개를 의뢰한 사람만 수수료를 지급할 의무가 있다는 뜻입니다.

쟁점 2: '중개대상물 확인·설명서'에 서명했다면, 중개수수료를 내야 할까요?

'중개대상물 확인·설명서'는 공인중개사가 거래 당사자에게 해당 부동산에 대한 중요 정보를 설명하고, 그 내용을 확인받기 위한 문서입니다. 이 문서에 서명했다고 해서 무조건 중개수수료 지급 의무가 발생하는 것은 아닙니다.

공인중개사법 제25조 제1항에 따르면, 확인·설명 의무의 대상은 '중개의뢰인'입니다. 즉, 부동산을 통해 거래를 의뢰한 사람에게만 설명 의무가 있다는 것입니다. 비록 공인중개사법 시행령 제21조 제3항에서 중개의뢰인이 아닌 거래당사자에게도 확인·설명서를 교부하도록 규정하고 있지만, 이는 행정적인 목적일 뿐, 중개수수료 지급 의무를 발생시키는 것은 아닙니다.

따라서, 중개의뢰를 하지 않은 사람이 확인·설명서에 서명했다 하더라도, 이는 단순히 서류를 받았다는 의미일 뿐, 중개수수료 지급 약정을 했다고 볼 수는 없습니다.

결론적으로, 중개수수료는 '중개를 의뢰한 사람'만 지급하면 됩니다. 만약 중개를 의뢰하지 않았는데도 수수료 지급을 요구받는다면, 위 판례와 법 조항을 근거로 거부할 수 있습니다. 다만, 명시적으로 중개수수료 지급 약정을 한 경우에는 예외가 될 수 있으니 주의해야 합니다.