내가 계약 당사자인데, 이것도 중개행위일까요? - 중개행위의 범위 알아보기

부동산 거래를 하다 보면 중개수수료 문제로 골치 아픈 경우가 종종 생깁니다. 특히, 계약 당사자 중 한 명이 공인중개사인 경우 "이것도 중개행위인가?" 하는 의문이 들 수 있는데요. 오늘은 이와 관련된 사례를 통해 중개행위의 범위에 대해 알아보겠습니다.

사례:

공인중개사 자격증과 중개사무소 등록증을 빌려 불법으로 중개업을 하는 A씨가 있습니다. A씨는 자신의 사무실을 찾아온 B씨와 직접 임대차 계약을 맺었습니다. 겉으로 보기에는 A씨가 B씨에게 사무실을 임대한 것처럼 보이지만, 실제로 A씨는 불법으로 중개업을 하고 있었죠. 이 경우 A씨의 행위가 중개행위에 해당할까요?

해설:

결론부터 말씀드리면, A씨의 행위는 중개행위로 보기 어렵습니다. 왜 그럴까요?

중개행위란, 간단히 말해 제3자가 거래 당사자 사이에서 매매, 임대차 등의 계약을 성립하게끔 도와주는 행위를 말합니다.

공인중개사법 제2조 제1호에서는 중개를 "중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것"으로 정의하고 있습니다. 즉, 중개의 핵심은 '알선'에 있는 것이죠.

비록 A씨가 계약서에 중개사무소 이름을 기재하고 공인중개사 명의로 확인·설명서를 교부했다 하더라도, A씨가 직접 계약 당사자로 참여했다면 다른 사람의 거래를 알선했다고 보기는 어렵습니다. A씨는 스스로 계약의 당사자이기 때문입니다.

대법원도 이와 같은 판단을 내렸습니다 (대법원 2011. 4. 14. 선고 2010다101486 판결). 대법원은 중개행위 여부를 판단할 때 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지를 기준으로 삼아야 한다고 했습니다. 이 사례에서 A씨는 스스로 계약 당사자가 되었기 때문에, 사회통념상 거래를 알선했다고 보기는 어렵다는 것이죠.

따라서 A씨처럼 공인중개사가 직접 계약 당사자가 된 경우에는, 겉으로 중개 행위처럼 보이더라도 실질적으로는 중개행위가 아닐 수 있습니다. 중개수수료 지급 여부를 판단할 때, 이러한 점을 꼭 기억해 두시기 바랍니다.