부동산 증여, 등기 전에 마음 바꿔도 될까요?

부동산 증여, 생각보다 복잡한 문제들이 숨어있다는 사실 알고 계셨나요? 단순히 부동산을 건네주는 것만으로 증여가 완료될까요? 오늘은 부동산 증여 후 등기 전 증여자가 마음을 바꾼 사례를 통해 증여의 성립과 해제에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

'갑'은 자신의 부동산을 '을'에게 증여하기로 하고 부동산을 인도했습니다. 하지만 증여 계약서를 작성하지 않았고, '을' 앞으로 소유권이전등기도 하지 않은 상태였습니다. 그 후 '갑'은 '을'에게 증여계약을 해제하겠다는 의사를 전달했습니다. 나중에 '병'이 '갑'으로부터 유언을 통해 이 부동산을 상속받게 되었는데, '을'은 이에 반발하며 소송을 제기했습니다. '을'은 '갑'이 '병'과 짜고 자신에게 부동산을 주지 않기 위해 거짓으로 증여계약을 해제했다고 주장했습니다.

법원의 판단

법원은 '갑'의 증여계약 해제가 유효하다고 판단했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 증여계약의 해제: 민법 제555조는 "증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 이 사건에서 '갑'과 '을'은 서면으로 증여계약을 체결하지 않았으므로, '갑'은 증여계약을 해제할 수 있었습니다.

• 부동산 증여의 이행: 민법 제558조는 "위 규정(제555조)에 의한 계약의 해제는 이미 이행한 부분에 대하여는 영향을 미치지 아니한다"고 규정하고 있습니다. 하지만 부동산 증여의 경우, 단순히 부동산을 인도하는 것만으로는 '이행'이 완료된 것으로 볼 수 없습니다. 소유권이전등기까지 완료되어야 비로소 증여의 이행이 완료된 것으로 봅니다 (대법원 1977. 12. 27. 선고 77다834 판결 참조). 따라서 '갑'이 '을'에게 부동산을 인도했더라도 등기가 이루어지지 않았으므로 증여는 이행되지 않은 것으로 보았습니다.

• 배임행위 여부: '갑'이 '병'과 공모하여 '을'에게 손해를 끼치기 위해 증여계약을 해제한 것이 아니냐는 '을'의 주장에 대해, 법원은 '갑'이 자신의 의사로 해제 의사표시를 했으므로 배임행위가 성립하지 않는다고 판단했습니다.

핵심 정리

• 부동산 증여는 등기가 완료되어야 법적으로 효력이 발생합니다.
• 서면으로 작성되지 않은 증여계약은 언제든 해제할 수 있습니다.
• 등기 전이라면 증여자가 마음을 바꿔 증여계약을 해제할 수 있습니다.

관련 법 조항

• 민법 제186조 (부동산물권변동의 효력)
• 민법 제555조 (증여의 해제)
• 민법 제558조 (해제의 효과)

이처럼 부동산 증여는 등기 이전에는 증여자의 의사에 따라 해제될 수 있다는 점을 기억해야 합니다. 부동산 증여를 계획하고 있다면 관련 법률 및 절차를 충분히 이해하고 진행하는 것이 중요합니다.