부동산 투기 거래에서 실거래가와 기준시가, 어떤 걸로 세금을 계산해야 할까?

부동산 투기 거래에 대해 세금을 매길 때, 실제 거래된 가격(실거래가)을 기준으로 할지, 정부가 정한 기준 가격(기준시가)을 기준으로 할지는 항상 논쟁거리였습니다. 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보면서, 어떤 경우에 어떤 가격을 기준으로 세금을 계산하는지 알아보겠습니다.

핵심 쟁점: 투기 목적으로 부동산을 거래했지만, 실거래가로 계산한 양도차익이 기준시가로 계산한 양도차익보다 적다면 어떻게 세금을 계산해야 할까요? 법원은 잘못된 세금 계산에 대해 어떤 조치를 취해야 할까요?

법원의 판단:

• 투기 거래라도 실거래가 적용 예외 가능: 소득세법 및 시행령에 따르면, 국세청장이 지정한 특정 거래(투기 거래 포함)는 실거래가로 양도차익을 계산해야 합니다. (소득세법 제23조 제4항 제1호, 제45조 제1항 제1호 (가)목, 구 소득세법시행령 제170조 제4항 제2호). 그러나 투기 거래라 하더라도, 실거래가로 계산한 양도차익이 기준시가로 계산한 양도차익보다 적다면, 과세 당국은 실거래가 적용을 하지 않고 기준시가를 적용할 수 있습니다. 쉽게 말해, 납세자에게 유리한 방향으로 세금을 계산할 수 있는 것입니다. (대법원 1992.5.12. 선고 91누10848 판결, 1994.1.28. 선고 93누15090 판결)

• 잘못된 세금 계산? 법원의 역할은: 만약 세금 계산 과정에 오류가 있어 과세 처분이 잘못되었다면, 법원은 해당 과세 처분 전부를 취소합니다. 이때 법원이 직접 정확한 세액을 계산하거나, 과세 당국에 특정 계산 방법(실거래가 또는 기준시가)을 강요하지는 않습니다. 과세 처분이 취소되면, 과세 당국은 법원의 판결에 따라 다시 세금을 계산해야 합니다. (대법원 1991.12.24. 선고 91누6542 판결)

사례 요약: 이번 사례는 아파트 분양권을 양도한 경우에 대한 것이었습니다. 원고는 실거래가를 기준으로 세금을 부과받았지만, 실제로는 기준시가를 적용하는 것이 더 유리한 상황이었습니다. 법원은 과세 당국이 기준시가에 대한 자료를 제시하지 않은 점 등을 지적하며, 최종적으로 과세 처분을 취소했습니다.

결론: 부동산 투기 거래에 대한 세금 계산은 복잡한 문제입니다. 실거래가와 기준시가 중 어떤 것을 적용할지는 법령과 판례에 따라 결정되며, 경우에 따라 납세자에게 유리한 방법이 선택될 수도 있습니다. 세금 문제로 어려움을 겪고 있다면 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.