부동산 양도세, 투기 아니면 기준시가 적용!

부동산을 팔 때 내야 하는 세금, 양도소득세! 계산이 복잡해서 머리 아프시죠? 특히 실거래가로 계산할지, 기준시가로 계산할지 헷갈리는 분들 많으실 텐데요. 오늘은 대법원 판례를 통해 양도세 계산 기준에 대해 자세히 알아보겠습니다.

쟁점 1: '부정한 방법'으로 거래하면 언제든 실거래가 적용?

과거 소득세법 시행령(1994.12.31. 대통령령 제14467호 개정 전) 제170조 제4항 제2호 (마)목에서는 '국세청장이 정한 일정 규모 이상의 부동산'을 거래할 때, 다른 사람 명의 사용, 허위계약서 작성, 위장전입 등 부정한 방법을 사용하면 실거래가로 양도차익을 계산하도록 규정했습니다.

그런데 이 규정이 시행되기 전에 부동산을 취득하고, 시행 후에 부정한 방법으로 양도하면 어떻게 될까요? 대법원은 이 경우에도 실거래가를 적용해야 한다고 판단했습니다 (대법원 1993. 5. 11. 선고 92누14984 판결, 1994. 6. 28. 선고 92누18467 판결 등). 즉, 취득 또는 양도 중 어느 하나라도 부정한 방법을 사용했다면 실거래가 적용 대상이 된다는 것입니다.

쟁점 2: '투기 목적' 아니면 기준시가 적용 가능?

하지만 무조건 실거래가를 적용하는 것은 아닙니다. 같은 시행령 조항의 단서에서는 투기 목적이 없다면 기준시가를 적용할 수 있다고 규정하고 있습니다.

이번 판례에서 원고는 1976년 타인 명의로 토지를 취득한 후 1991년에 양도했습니다. 피고(세무서장)는 타인 명의 사용을 이유로 실거래가를 적용하여 양도세를 부과했는데요. 대법원은 원고가 15년간 토지를 보유했고, 채권자의 권유로 시세보다 낮은 가격에 팔았으며, 매각대금을 빚 변제와 사업 운영자금으로 사용한 점 등을 고려했을 때 투기 목적이 없었다고 판단했습니다. 따라서 기준시가를 적용하여 양도세를 계산해야 한다고 판결했습니다 (대법원 1992. 7. 14. 선고 92누619 판결, 1993. 3. 9. 선고 92누11282 판결 등 참조).

결론:

부동산 양도세 계산은 복잡하지만, 기본 원칙은 '부정한 방법 사용 시 실거래가 적용, 투기 목적 없으면 기준시가 적용'입니다. 다만, 개별 사안에 따라 다르게 판단될 수 있으니 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠습니다.