부동산을 팔 때 양도소득세를 계산하는 기준은 크게 '실거래가'와 '기준시가'가 있습니다. 일반적으로는 실거래가를 기준으로 양도차익을 계산하지만, 특정 상황에서는 기준시가를 적용하기도 합니다. 오늘은 토지거래 신고가액을 실제보다 낮게 신고했을 때 어떤 문제가 발생하는지, 실거래가와 기준시가 중 어떤 기준으로 양도세가 계산되는지 살펴보겠습니다.
투기 의심받으면 실거래가로 과세!
소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목에 따르면, 일정 규모 이상의 부동산을 거래할 때 다른 사람 명의 사용, 허위계약서 작성, 위장전입 등 부정한 방법을 쓰거나 관련 법을 어기면 실거래가로 양도차익을 계산합니다. 즉, 투기 의심을 받으면 실거래가 기준으로 세금을 내야 한다는 것입니다.
하지만, 예외도 있습니다. 취득 경위, 이용 실태, 매도 경위, 보유 기간 등을 종합적으로 고려했을 때 투기 목적이 없었다고 인정되면 기준시가로 양도차익을 계산할 수 있습니다. (대법원 1992.7.14. 선고 92누619 판결 등 참조)
토지거래 신고가 낮으면 '관계 법령 위반'으로 실거래가 과세!
국토이용관리법에 따라 토지 거래를 신고할 때 실제 거래가격보다 낮은 금액을 신고하는 것은 '허위계약서 작성'으로 보기는 어렵습니다. 그러나 이런 행위는 국토이용관리법 제21조의7 제1항 및 제33조 제4호를 위반한 것이므로, 소득세법 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 '관계 법령 위반'에 해당합니다. 따라서 이 경우에도 실거래가를 기준으로 양도차익을 계산하여 양도세를 부과합니다. (대법원 1992.7.10. 선고 92누5836 판결 참조)
정리하자면,
부동산 거래 시에는 관련 법규를 잘 숙지하고 정확한 신고를 통해 불이익을 받지 않도록 주의해야 합니다.
세무판례
타인 명의로 부동산을 거래했더라도 투기 목적이 없었다면 실제 거래 가격이 아닌 기준시가로 양도소득세를 계산할 수 있습니다.
세무판례
부동산을 팔았을 때 세금(양도소득세)을 계산할 때, 정해진 기한 내에 실제 거래가격을 증명하는 서류를 제출하지 않으면 실제 가격이 얼마인지 알 수 있더라도 정부가 정한 기준시가를 기준으로 세금을 계산해야 합니다. 특정 투기 거래 유형을 제외하고는 이 원칙이 적용되며, 이것이 조세평등주의 등에 위배되지 않습니다.
세무판례
부동산을 팔고 양도소득세 신고를 할 때, 실제 거래가격을 증명하는 서류를 첨부하지 않으면, 나중에 실제 거래가격을 안다고 해도 세금은 기준시가를 기준으로 계산합니다.
세무판례
부동산을 팔았을 때 내야 하는 양도소득세를 계산할 때, 정부가 정한 기준시가가 아니라 실제 거래된 금액(실거래가)을 사용할 수 있는지에 대한 판례입니다. 세금 신고를 제때 못 했더라도, 정해진 기간 안에 실거래가를 증명할 서류를 제출하면 실거래가를 기준으로 세금을 계산해야 한다는 것이 핵심입니다.
세무판례
부동산을 팔고 양도소득세를 신고할 때, 실제 거래가격을 알고 있더라도 양도차익 예정신고나 확정신고를 하지 않거나, 신고할 때 실제 거래가격을 증명하는 서류를 제출하지 않으면, 세금 계산은 기준시가를 기준으로 한다는 판결입니다.
세무판례
투기 목적으로 부동산을 거래했더라도, 실제 거래가격보다 기준시가로 계산한 양도차익이 더 크다면 세무서는 기준시가를 기준으로 세금을 부과할 수 있습니다. 만약 세금 계산 과정에 오류가 있어 소송에서 과세 처분이 위법하다고 판단되면, 법원은 잘못된 세금 부과 전체를 취소하고 세무서가 다시 계산하도록 합니다.