부동산 매매하면 세금 걱정이 앞서죠. 특히 양도소득세는 계산도 복잡하고, 생각보다 금액이 커서 부담스럽기도 합니다. 그런데 양도소득세 계산할 때, 세금을 줄여주는 "필요경비"라는 게 있습니다. 오늘은 부동산 판매와 관련된 필요경비 인정 여부를 다룬 판례를 소개해 드릴게요.
사례는 이렇습니다.
A씨는 역세권 개발지의 땅을 사들여 상가 부지로 되팔아 수익을 내는 부동산 매매업자입니다. A씨는 판매사원들을 고용해서 땅을 팔았는데요, 판매사원들은 땅의 위치, 개발 가능성, 매매 조건 등을 설명하며 고객들에게 땅을 사도록 권유했습니다. A씨는 판매사원들에게 기본 용역료, 판매 수당, 시상금을 지급했죠.
그런데 세무서는 A씨가 판매사원들에게 지급한 돈을 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정하지 않았습니다. A씨는 억울했습니다. 판매사원들에게 지급한 돈은 땅을 팔기 위해 필수적인 비용이라고 생각했기 때문이죠. 그래서 A씨는 세무서를 상대로 소송을 제기했습니다.
법원은 A씨의 손을 들어주었습니다.
법원은 판매사원에게 지급한 기본 용역료, 수당, 시상금은 A씨의 부동산 매매업에 필수적인 비용이고, 땅을 팔기 위해 직접 지출한 "소개비"에 해당한다고 보았습니다. 따라서 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 공제해야 한다고 판결했습니다. (서울고등법원 2014. 10. 16. 선고 2013누27793 판결)
관련 법 조항
핵심 정리
부동산 매매업자가 판매사원에게 지급하는 용역비, 수당, 시상금 등은 양도소득세 계산 시 필요경비로 공제될 수 있습니다. 단, 해당 비용이 부동산 판매를 위해 "직접" 지출된 것이어야 한다는 점을 기억해야 합니다.
세무판례
옛날 법(지금은 바뀜)에 따라 토지 팔고 양도소득세 낼 때, 취득가액을 '환산가액'으로 계산했다면, 필요경비로 인정되는 항목이 제한됩니다. 취득 당시 등록세 과세표준액의 7%와 설비비, 개량비만 필요경비로 인정됩니다.
일반행정판례
토지 양도로 생긴 이익을 계산할 때, 토지 개발에 들어간 비용(필요경비)을 빼줘야 하는데, 하급심 법원이 세무서와 토지 소유자의 주장이 일치하는 부분을 무시하고 필요경비를 인정하지 않아 대법원이 판결을 뒤집었다.
세무판례
부동산을 취득한 후, 소유권과 관련된 분쟁이 발생했을 때 들어간 소송비용 등은 양도세 계산 시 필요경비로 공제될 수 있습니다. 하지만 이 판례는 **소유권 취득 자체에 대한 분쟁이 아닌, 별도의 계약 문제로 발생한 소유권 분쟁 관련 비용은 공제할 수 없다**고 판결했습니다.
세무판례
토지를 살 때 매도인에게 지급한 택지 조성 공사비는 양도소득세 계산 시 필요경비로 공제할 수 있다.
세무판례
회사에 넘어간 토지의 양도소득세를 계산할 때, 취득 당시 실제 거래 가격을 모르면 기준시가를 활용해야 하며, 특히 환지된 토지는 별도의 계산식을 적용해야 한다. 또한, 필요경비 중 설비비와 개량비는 실제 지출액을 공제해야 한다. 세무서의 자문 절차 누락은 과세 처분에 영향을 미치지 않는다.
세무판례
부동산을 팔아서 얻은 이익(양도차익)에 대한 세금을 계산할 때, 부동산을 산 가격(취득가액)을 정확히 알 수 없는 경우 어떻게 계산하는지, 그리고 관련 비용(필요경비)은 어떤 항목을 인정하는지에 대한 판결입니다. 핵심은 실제 거래가격을 알 수 없다면 법에서 정한 방식대로 계산해야 하고, 그 방식에 따라 계산한 추정 취득가액을 사용할 경우, 실제로 지출한 추가 비용은 대부분 인정되지 않는다는 것입니다.