부동산에 몰래 근저당 설정하면 얼마나 배상해야 할까?

부동산에 몰래 근저당권을 설정하면 얼마를 배상해야 할까요? 단순히 근저당권 설정액 전부일까요? 오늘은 대법원 판례를 통해 이 문제를 자세히 살펴보겠습니다.

사건의 개요

원고는 피고가 자신의 토지에 허락 없이 근저당권을 설정했다고 주장하며 손해배상을 청구했습니다. 원심은 근저당권 설정액 전부를 손해액으로 인정했지만, 대법원은 이를 파기하고 다시 심리하도록 했습니다.

대법원의 판단

대법원은 근저당권이 설정된 부동산의 제3취득자(이 사건에서는 원고)는 민법 제364조에 따라 피담보채무(빌린 돈)가 확정된 후에, 채권최고액 범위 내에서 확정된 피담보채무를 갚고 근저당권 소멸을 청구할 수 있다고 밝혔습니다. 즉, 손해액은 단순히 근저당권 설정액 전부가 아니라, 실제로 변제해야 할 금액이라는 것입니다.

핵심은 피담보채무의 확정 시기입니다.

• 근저당 설정 계약에 존속기간이나 결산기가 정해진 경우: 원칙적으로 그 시기에 피담보채무가 확정됩니다.
• 존속기간이나 결산기가 정해지지 않은 경우: 근저당권 설정자가 언제든지 해지 의사를 표시하여 피담보채무를 확정할 수 있습니다.

또한, 채무가 전부 소멸되고 추가 거래 의사가 없다면, 존속기간이나 결산기 전이라도 근저당권 설정자는 계약을 해제하고 근저당권 말소를 청구할 수 있습니다.

중요한 것은, 이러한 계약 해제/해지 권한은 부동산의 새로운 소유자도 행사할 수 있다는 점입니다. (대법원 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결 등 참조)

따라서 원심은 피담보채무 확정 여부, 확정 전이라면 소유자가 계약 해제/해지 가능 여부, 그에 따른 피담보채무액 등을 다시 심리해야 합니다.

관련 법 조항 및 판례

• 민법 제357조 (변제공탁)
• 민법 제364조 (제삼취득자의 변제)
• 대법원 2002. 5. 24. 선고 2002다7176 판결

결론

부동산에 몰래 근저당권이 설정된 경우, 손해액은 단순히 근저당권 설정액 전부가 아닙니다. 피담보채무 확정 여부, 새로운 소유자의 계약 해제/해지 권한 등을 고려하여 실제 변제해야 할 금액을 산정해야 합니다. 이 판례는 부동산 거래 시 근저당권 관련 분쟁에 대한 중요한 기준을 제시하고 있습니다.