내 부동산에 붙은 근저당, 어떻게 해결할까? 제3취득자의 근저당 말소청구

부동산을 구입했는데, 이전 소유자가 설정한 근저당이 남아있다면? 골치 아픈 상황이죠. 이럴 때 제3취득자인 내가 할 수 있는 일은 무엇일까요? 오늘은 근저당과 관련된 대법원 판례를 통해 제3취득자의 권리에 대해 알아보겠습니다.

근저당이란 무엇일까요?

근저당은 장래에 발생할 채무까지 담보하는 저당권입니다. 즉, 최고액만 정해놓고, 그 범위 내에서 발생하는 모든 채무를 담보하는 것이죠. 예를 들어, 1억 원의 근저당이 설정되어 있다면, 그 안에서 추가 대출이나 다른 채무 보증도 가능합니다.

제3취득자도 근저당 설정 계약을 해지할 수 있을까요?

네, 가능합니다! 근저당 설정 계약은 원칙적으로 설정자와 채권자 사이의 계약이지만, 제3취득자도 그 권리를 행사할 수 있습니다. (민법 제357조, 제364조) 특히, 근저당 설정 계약에 존속기간이나 결산기가 정해지지 않았다면, 제3취득자는 언제든지 채권자에게 계약 해지를 통지하여 피담보채무를 확정시킬 수 있습니다.

피담보채무 확정은 어떤 의미일까요?

피담보채무가 확정된다는 것은, 더 이상 장래의 채무 변동에 영향받지 않고 현재 시점의 채무만 담보한다는 의미입니다. 제3취득자는 확정된 채무를 변제하고 근저당 말소를 청구할 수 있게 됩니다.

제3취득자가 일부 변제하면서 근저당 말소를 요구하면 어떻게 될까요?

이 경우, 제3취득자의 말소 요구에는 근저당 설정 계약을 해지하고 피담보채무를 확정시키려는 의사가 포함된 것으로 봅니다. (민법 제105조, 제357조, 제364조) 따라서, 그 시점을 기준으로 피담보채무가 확정되고, 제3취득자는 남은 채무만 변제하면 근저당을 말소할 수 있습니다.

판례를 통해 자세히 알아볼까요?

한 사례에서, 원고는 근저당이 설정된 부동산을 매수한 후, 기존 채무의 일부를 변제하며 근저당 말소를 요구했습니다. 대법원은 원고의 행위에 근저당 계약 해지 의사가 포함된 것으로 보고, 그 시점에 피담보채무가 확정되었다고 판결했습니다. (대법원 1965. 12. 7. 선고 65다1617 판결, 대법원 1987. 5. 26. 선고 85다카1046 판결 등) 즉, 원고는 이미 변제한 금액을 제외한 나머지 채무만 변제하면 근저당을 말소할 수 있게 된 것입니다. (대법원 1962. 3. 22. 선고 61다1149 판결, 대법원 1966. 3. 22. 선고 66다68 판결 참조)

정리하자면,

근저당이 붙은 부동산을 매수한 제3취득자는, 채무를 변제하고 근저당 말소를 청구할 권리가 있습니다. 특히 계약 해지를 통해 피담보채무를 확정시킬 수 있으며, 일부 변제와 함께 말소를 요구하는 것도 계약 해지 의사로 인정됩니다. 복잡한 근저당 문제, 관련 법률과 판례를 잘 이해하고 자신의 권리를 적극적으로 행사하는 것이 중요합니다.