분양대행사 말만 믿고 상가 분양받았는데… 임대수익은 어디에? 😰

상가 분양, 투자의 꿈을 안고 시작했지만 현실은 텅 빈 상가만 남았나요? 분양 당시 장밋빛 미래를 그리던 분양대행사의 말만 믿고 계약했는데, 약속했던 임대수익은커녕 임차인조차 구해지지 않는 상황이라면 정말 답답하실 겁니다. 특히 "수익률 보장 임대확약서"까지 받았는데 현실은 전혀 다르다면 더욱 분통이 터지겠죠. 분양대행사의 말만 믿고 계약한 경우, 과연 분양대금을 돌려받을 수 있을까요?

안타깝지만 대부분의 경우, 분양대행사가 한 약속만으로는 분양회사에 책임을 묻기 어렵습니다. 분양대행사는 단순히 분양회사를 대신하여 분양 업무를 대행하는 역할을 할 뿐, 분양회사 자체가 아니기 때문입니다.

법적으로 이러한 상황은 **'표현대리'**라는 개념과 연결됩니다. 표현대리란 대리권이 없는 사람이 마치 대리권이 있는 것처럼 행동하여 제삼자와 계약을 체결했을 때, 특정 조건을 만족하면 대리권을 준 것으로 간주하여 본인(여기서는 분양회사)에게 책임을 묻는 제도입니다. 관련 법조항을 살펴보면,

• 민법 제125조 (표현대리) 제삼자에 대하여 타인에게 대리권을 수여함을 표시한 자는 그 대리권의 범위 내에서 행한 그 타인과 그 제삼자 간의 법률행위에 대하여 책임이 있다. 그러나 제삼자가 대리권 없음을 알았거나 알 수 있었을 때에는 그러하지 아니하다.
• 민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리) 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있다.

즉, 분양회사가 분양대행사에게 대리권을 주었다는 '표시'를 했거나, 분양대행사에게 대리권이 있다고 믿을 '정당한 이유'가 있어야 분양회사에 책임을 물을 수 있습니다.

실제로 법원은 분양대행사가 분양회사의 사무실 옆에 위치하고 분양회사 명칭이 들어간 명함을 사용했다 하더라도, 이것만으로는 분양회사가 대리권을 주었다는 '표시'로 보기 어렵다고 판단한 사례가 있습니다 (수원지방법원 2010. 4. 15. 선고 2009가합10754 판결). 분양대행사가 자신의 명의로 임대확약서를 작성했고, 분양계약서에도 임대확약 관련 내용이 없었다면 더욱 그렇습니다.

결론적으로, 분양대행사의 말만 믿고 상가를 분양받았다가 임대가 이루어지지 않는 경우, 분양대행사가 아니라 분양회사와 직접 계약 내용을 확인하고, 그 내용을 믿을 만한 정당한 이유가 있는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 분양대행사의 달콤한 말에 현혹되지 않고 객관적인 자료와 계약서를 꼼꼼히 살펴보는 신중함이 투자의 첫걸음입니다.