불법 형질변경된 토지도 농지일까? 농지 판단 기준에 대해 알아보자

농지를 다른 용도로 사용하려면 농지전용허가를 받고 농지조성비를 내야 합니다. 그런데 만약 농지가 불법으로 형질변경되었다면 어떨까요? 여전히 농지로 봐야 할까요, 아니면 다른 용도의 땅으로 봐야 할까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단 기준을 살펴보겠습니다.

농지의 판단 기준: 사실상 현상 중심

핵심은 토지의 사실상 현상입니다. 서류상 지목이 무엇인지는 중요하지 않습니다. 실제로 땅이 어떻게 이용되고 있는지를 봐야 합니다.

만약 농지의 현상이 변경되었다 하더라도, 그 변경이 일시적이고 원상회복이 쉬운 경우에는 여전히 농지로 봅니다. 예를 들어, 잠시 주차장으로 쓰였다가 다시 농사를 지을 수 있다면 농지인 것이죠. (대법원 1996. 6. 14. 선고 95누18901 판결, 2004. 4. 16. 선고 2002두4693 판결 참조)

불법 형질변경된 경우에도 마찬가지입니다. 비록 불법으로 건물을 짓거나 다른 용도로 사용하고 있더라도, 원상회복이 가능하다면 농지로 봅니다. 즉, 불법적인 변경 때문에 농지의 성격을 일시적으로만 상실한 것으로 판단하는 것입니다.

사례 분석: 건물부지, 주차장, 잔디밭으로 변경된 벼 경작지

실제로 벼 경작지였던 땅이 건물부지, 주차장, 잔디밭으로 불법 형질변경된 사례가 있었습니다. 법원은 다음과 같은 이유로 이 땅을 농지로 판단했습니다.

• 건물부지 면적이 전체 면적에서 매우 작은 부분을 차지한다.
• 주차장의 자갈이나 잔디는 비교적 쉽게 제거할 수 있다.
• 토지 소유주가 과거 인근 잡종지에 공장을 지을 때 농지전용 절차를 거친 적이 있다 (불법 형질변경에 대한 인식이 있었음을 추측할 수 있는 부분).

즉, 불법 형질변경이 있었지만 원상회복이 어렵지 않다고 판단한 것입니다.

관련 법 조항

이 판례는 구 농지법(2005. 7. 21. 법률 제7604호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1호, 제36조, 제40조, 제44조에 근거합니다. 이 조항들은 농지의 정의, 농지전용허가, 농지조성비 등에 관한 내용을 담고 있습니다.

결론

농지 여부를 판단할 때 중요한 것은 서류상 지목이 아니라 사실상 현상이며, 불법으로 형질변경되었더라도 원상회복이 쉬운 경우에는 여전히 농지로 본다는 점을 기억해야 합니다.