도시계획구역 내 농지전용, 생각보다 복잡하다?!

농사짓던 땅, 다른 용도로 쓰고 싶을 때 어떤 절차를 밟아야 할까요? 단순히 농지 전용 신고만 하면 될까요? 도시계획구역 안에 있는 농지라면 이야기가 좀 달라집니다. 오늘은 도시계획구역 내 농지의 전용과 관련된 법적인 문제를 살펴보겠습니다.

농지전용, 신고만 하면 될까?

농지를 다른 용도로 바꾸는 것을 '농지전용'이라고 합니다. 과거 농지법에서는 특정 시설을 설치할 목적이라면 농지전용신고만으로 전용이 가능한 경우도 있었습니다. 하지만 도시계획구역 안에 있는 농지라면 농지전용신고 외에 토지형질변경허가도 받아야 합니다.

쉽게 말해, 농지의 용도를 바꾸는 것(농지전용)과 땅의 모양을 바꾸는 것(토지형질변경)은 별개의 허가가 필요하다는 것입니다. (구 농지법 제37조 제1항, 구 도시계획법 제4조)

토지형질변경, 어떤 경우에 불허가될까?

토지형질변경허가를 받으려면 여러 가지 조건을 충족해야 합니다. 과거 '토지의 형질변경 등 행위허가 기준 등에 관한 규칙'(이하 형질규칙)에는 토지형질변경을 불허할 지역을 지정·고시하도록 규정되어 있었습니다. 그러나 해당 지역으로 고시되지 않았더라도, 형질규칙 제4조 제1항에 규정된 허가 제한 사유가 있다면 허가를 받을 수 없습니다. (형질규칙 제4조)

예를 들어, 우량농지로 보전할 필요가 있는 지역이라면 형질변경이 제한될 수 있습니다. (대법원 1995. 3. 10. 선고 94누5298 판결 등 참조)

도시계획구역 안, 토지형질변경 불허가 기준은?

도시계획구역 안의 토지에 대한 형질변경허가 신청이 불허가 대상이 되려면, 해당 토지의 합리적인 이용이나 도시계획사업에 지장을 줄 우려가 있어야 합니다. 그리고 형질규칙 제4조 제1항 각 호의 기준에도 해당해야 합니다. (구 도시계획법시행령 제5조의2, 대법원 1999. 2. 9. 선고 98두13195 판결 등 참조)

사례를 통해 보는 농지전용

실제로 농업기반시설이 잘 정비된 우량농지에 위치한 토지의 형질변경 신청이 불허가된 사례가 있습니다. 해당 토지의 형질변경을 허가하면 주변 농지에도 같은 허가를 내줄 수밖에 없어 우량농지 보전이 어려워진다는 것이 그 이유였습니다. 비록 신청인이 무주택 세대주 농업인으로서 어려움을 겪는다고 주장했지만, 법원은 우량농지 보전이라는 공익적 목적이 더 중요하다고 판단했습니다.

결론

도시계획구역 내 농지전용은 농지전용신고만으로는 부족하며, 토지형질변경허가도 받아야 합니다. 토지형질변경허가 여부는 해당 토지의 특성과 주변 환경, 관련 법규 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다. 따라서 농지전용을 계획하고 있다면 관련 법규를 꼼꼼히 살펴보고, 필요한 허가 절차를 미리 확인하는 것이 중요합니다.