빈 땅에 가등기 설정 후 건물 지으면, 철거 가능할까요?

돈을 빌려주고 담보로 땅에 가등기를 설정했는데, 돈을 빌려간 사람이 그 땅에 건물을 지어버렸다면? 게다가 그 땅과 건물이 다른 사람에게 팔렸다면? 이런 상황에서 건물을 철거할 수 있을까요? 오늘은 이 복잡한 문제를 쉽게 풀어드리겠습니다.

사례:

철수는 영희에게 돈을 빌려주고, 영희 소유의 빈 땅에 "소유권이전청구권보전을 위한 가등기"를 설정했습니다. 쉽게 말해, 영희가 돈을 갚지 않으면 그 땅을 철수 소유로 넘기겠다는 약속을 등기부에 기록한 것입니다. 그런데 영희는 그 땅에 건물을 지었고, 민수가 그 땅과 건물을 사서 소유권을 넘겨받았습니다. 결국 영희는 돈을 갚지 않았고, 철수는 법적 절차를 거쳐 그 땅의 소유권을 얻었습니다. 이제 철수는 민수에게 건물 철거를 요구할 수 있을까요?

해답:

네, 철거를 요구할 수 있습니다.

핵심은 관습상 법정지상권입니다. 땅 주인과 건물 주인이 다를 때, 건물 주인이 토지를 계속 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 하지만 모든 경우에 이 권리가 인정되는 것은 아닙니다.

대법원은 이와 비슷한 사례에서 가등기가 설정된 나대지에 건물이 지어진 경우, 관습상 법정지상권을 인정하지 않는다고 판결했습니다 (대법원 1994.11.22. 선고 94다5458 판결). 즉, 돈을 빌려주고 담보로 가등기를 설정한 사람의 권리를 보호하기 위해서입니다. 만약 이런 경우에도 건물 소유자에게 토지 사용권을 준다면, 돈을 빌려준 사람은 제대로 된 담보를 확보하지 못하게 되기 때문입니다.

우리 사례에서 철수는 처음부터 빈 땅에 가등기를 설정했습니다. 따라서 민수는 관습상 법정지상권을 주장할 수 없고, 철수는 민수에게 건물 철거를 요구할 수 있습니다. 민수가 땅과 건물을 매수했다고 해도 이러한 법리는 달라지지 않습니다.

결론:

빈 땅에 가등기 설정 후 건물이 지어진 경우, 건물 소유자는 관습상 법정지상권을 주장할 수 없으므로, 가등기에 기반하여 땅 소유권을 취득한 사람은 건물 철거를 청구할 수 있습니다. 이런 상황에 처했다면 전문가와 상담하여 정확한 법적 조언을 구하는 것이 중요합니다.